Выкуп земельного участка

Выкуп земельного участка из муниципальной собственности в 2017 году

Главная » Недвижимость » Выкуп земельного участка из муниципальной собственности в 2017 году


Вернуться назад на Земельная собственность 2017
Узнать о преимущественном праве выкупа земельного участка будет полезно как продавцам земельных участков, так и тем, кто ищет возможности приобретения земли из государственной или муниципальной собственности в упрощенном порядке. Также статья будет полезна, если вы хотите отстоять свое право преимущественного приобретения участка, который продается частным лицом.
В статье приведена актуальная информация по состоянию на 2017 год:
1. Преимущественное право выкупа арендуемого земельного участка.
Об аренде
Особенности аренды земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) (ст. 22), Гражданским кодексом (ГК РФ) (ст. 606-625) и другими законами в земельной сфере.
В соответствии с ЗК РФ, в аренду могут передаваться все виды земельных участков, кроме изъятых из оборота. Арендаторами могут выступать любые юридические или физические лица, в том числе иностранные граждане и лица без гражданства.
Изменения в законодательстве
В Земельный кодекс законом № 171-ФЗ были внесены существенные изменения, которые касаются преимущественного права заключения нового договора аренды и преимущественного права выкупа арендованного земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности. Так, в связи с принятием закона № 171-ФЗ, утратили силу пункты 3 и 8 ст. 22 ЗК РФ об аренде земельных участков.
В п. 3 ст. 22 ЗК РФ значилось, что «по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка», кроме случаев, когда на участке есть здания или строения, которые принадлежат другому лицу.
В п. 8 ст. 22 ЗК РФ было установлено, что «при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу», кроме случаев, когда на участке есть здания или строения, которые принадлежат другому лицу.
Таким образом, из Земельного кодекса были исключены положения о преимущественном праве выкупа арендованного земельного участка из государственной или муниципальной собственности, а также о преимущественном праве заключения нового договора аренды. Но в то же время в Гражданском Кодексе данные положения сохранились.
Гражданский кодекс о преимущественном праве выкупа или заключения договора аренды на новый срок в отношении арендованного земельного участка.
Статья 621 ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок: «Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок». При этом арендатор должен заблаговременно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор. Если арендодатель отказывает арендатору, но при этом в течение года после окончания договора аренды заключает новый договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе через суд требовать переведения на него прав по новому договору аренды и компенсации убытков, причиненных отказом возобновить договор.

Статья 624 ГК РФ регулирует отношения по выкупу арендованного имущества. В статье указано, что переход права собственности на арендованное имущество к арендодателю может быть предусмотрен в самом договоре аренды. Данное положение позволяет установить преимущественное право выкупа для земельного участка, который находится в частной собственности.
В Земельном же кодексе вместо института преимущественного права выкупа арендованных земельных участков из государственной или муниципальной собственности предусмотрены случаи, когда выкуп земельного участка проводится в упрощенном порядке без торгов одному участнику. Данные случаи установлены в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
2. Преимущественное право выкупа земельного участка субъектами малого и среднего предпринимательства.
Где установлено преимущественное право субъектов малого и среднего бизнеса выкупать арендуемое ими имущество из государственной или муниципальной собственности?
Особенности приватизации/отчуждения из государственной или муниципальной собственности недвижимого имущества, в том числе земельных участков, которые арендуют субъекты малого и среднего предпринимательства, регулируются законом № 159-ФЗ. Согласно данному закону, субъекты малого и среднего предпринимательства в случае, если арендуемое ими имущество из государственной или муниципальной собственности планируется выставить на продажу, пользуются преимущественным правом выкупа такого имущества по рыночной цене, определенной независимым оценщиком.
Кто относится к субъектам малого и среднего предпринимательства?
В соответствии со ст. 4 закона № 209-ФЗ, к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся хозяйственные общества, хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, сельскохозяйственные потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели, которые отвечают следующим условиям:
1) для хозяйственных обществ и хозяйственных партнерств должны выполняться требования относительно учредителей и состава капитала;
2) среднесписочная численность работников за предыдущий год не должна превышать 100 человек для малых предприятий и 250 человек для средних предприятий;
3) суммарный доход за предыдущий календарный год не должен превышать 800 млн. руб. для малых предприятий и 2 млрд. руб. для средних предприятий.
Субъекты малого и среднего предпринимательства, которые не имеют преимущественного права выкупа арендованного ими государственного или муниципального имущества.
Преимущественным правом выкупа предложенного к приватизации имущества не могут обладать субъекты малого и среднего предпринимательства:
1) кредитные организации;
2) страховые общества (за исключением потребительских кооперативов);
3) инвестиционные фонды;
4) негосударственные пенсионные фонды;
5) профессиональные участники рынка ценных бумаг;
6) ломбарды;
7) организации, являющихся участниками соглашений о разделе продукции;
8) организации, занимающиеся игорным бизнесом;
9) организации нерезиденты (за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации);

10) организации, осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).
Для реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества субъектами малого и среднего предпринимательства необходимо, чтобы:
1) арендуемое имущество находилось в собственности таких субъектов и/или в их временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням);
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и/или в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Порядок реализации преимущественного права
Если субъект малого или среднего предпринимательства согласен использовать свое преимущественное право выкупа арендованного имущества, а также согласен с ценой договора и погашает всю задолженность, в течение 30 дней договор купли-продажи должен быть заключен. Если субъект малого или среднего предпринимательства направляет в уполномоченный орган заявление об отказе в использовании своего преимущественного права выкупа или в течение 30 дней не обжалует положения и не подписывает проект договора купли-продажи, он утрачивает свое преимущественное право приобретения арендованного имущества.
3. Преимущественное право выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Земельный кодекс: приобретение арендуемого сельхозучастка без торгов
В соответствии с абзацем 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, по преимущественному праву выкупа без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены в аренду гражданину или юридическому лицу. При этом преимущественным правом выкупа земельного пользуется гражданин либо юридическое лицо, которые по договору аренды использовали предоставленный участок надлежащим образом в течение не менее трех лет.
Надлежащее использование земельного участка должно быть подтверждено документально. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельных участков, устанавливается Министерством сельского хозяйства РФ. В данный момент перечень таких документов не установлен.
Чтобы не утратить свое преимущественное право на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения из государственной или муниципальной собственности без торгов, заявление о намерении заключить договор купли-продажи такого земельного участка необходимо подать до дня истечения срока договора аренды.
А что в законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»?
Некоторые положения о преимущественном праве выкупа сельскохозяйственного земельного участка приведены в законе № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Но в связи с принятием закона № 171-ФЗ, которым в Земельный кодекс были внесены значительные изменения, относящиеся к процедуре предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, из закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» были изъяты положения о преимущественном праве выкупа земель сельскохозяйственного назначения. Теперь все отношения по данному поводу регулируются Земельным кодексом, и преимущественное право выкупа реализуется через процедуру предоставления участка без торгов.
Несколько интересных положений о реализации преимущественного права в законе № 101-ФЗ все же осталось:
1. В частности, как и в ГК РФ, в данном законе по поводу договора аренды земель сельскохозяйственного назначения сказано, что в таком договоре «может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены».
2. Также в данном законе установлено, что арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
3. Кроме общих условий получения земельного участка сельскохозяйственного назначения без торгов для сельскохозяйственных организацией и крестьянских (фермерских) хозяйств есть возможность получить такой земельный участок в собственность или аренду без торгов по сниженной цене (не более 15% кадастровой стоимости) или сниженной арендной плате (не более 0,3% кадастровой стоимости в год). Реализовать такое право можно по отношению к фактически используемым земельным участкам, которые находятся в муниципальной собственности и выделены в счет земельных долей. При этом подать заявление о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в орган местного самоуправления необходимо в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок. Орган местного самоуправления не позднее чем в течение 2 недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, разместить на своем официальном сайте, а также на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования, информацию о возможности приобретения земельного участка.
4. Преимущественное право приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения также имеют сельскохозяйственные организации и крестьянские (фермерские) хозяйства, которые пользуются такими участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. При этом цена приобретения участков в собственность не может превышать 15% кадастровой стоимости. Субъекты РФ могут устанавливать случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
5. По отношению к земельным участкам сельскохозяйственного назначения, в случае их продажи частными лицами, действует правило преимущественного права выкупа таких участков субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями. Продавец земельного участка сельскохозяйственного назначения обязан в письменной форме известить высший исполнительный орган субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать такой земельный участок с указанием его цены, размера и местоположения, а также срока, до истечения которого необходимо провести взаимный расчет. Срок для взаимных расчетов не должен превышать 90 дней.

Государственные органы могут выкупить земельный участок только по цене, установленной продавцом. При этом если орган госвласти откажется приобретать участок по предложенной цене, продавец вправе в течение 1 года продать данный участок по установленной цене третьему лицу. Продавать участок по более низкой цене можно только после повторной подачи в орган госвласти предложения о продаже земли.
4. Преимущественное право покупки доли земельного участка.
Преимущественное право покупки земельной доли
Сейчас же речь пойдет именно о преимущественном праве покупки земельной доли, которое установлено ст. 250 ГК РФ. В данной статье указано, что в случае намерения собственника доли в праве общей собственности (в том числе доли в праве собственности на земельный участок) продать эту долю постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки по цене, по которой она продается. У сособственников преимущественное право покупки исчезает в случае продажи имущества на публичных торгах, а также в случае, если продается доля в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание или помещение. В последнем случае преимущественное право покупки земельной доли принадлежит собственнику здания.
Проведение торгов по продаже доли в праве общей собственности может проводиться по согласию всех участников долевой собственности или без их согласия, если такие участники отказываются выкупить у собственника его долю.
Для того чтобы сособственники могли реализовать свое преимущественное право на приобретение доли в праве общей собственности, продавец такой доли должен в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. Если остальные собственники откажутся от приобретения доли в недвижимом имуществе или не выкупят ее в течение одного месяца (для движимого имущества в течение 10 дней) со дня извещения, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. Если данный порядок был нарушен, участник долевой собственности вправе в течение 3 месяцев подать в суд иск с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.
При продаже доли одному из участников долевой собственности уведомлять остальных участников не обязательно.
Особенности продажи доли земельного участка сельскохозяйственного назначения
Существуют некоторые особенности при продаже доли в общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Без выделения земельной доли в натуре продать ее можно только другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, которые используют земельный участок, находящийся в долевой собственности. Таким образом, при продаже доли (пая) в общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения вообще не предусмотрено возможности продажи ее стороннему лицу (ст. 12 закона № 101-ФЗ).
В случае выделения доли в натуре, действует преимущественное право на приобретение участка органом госвласти субъекта РФ или муниципалитетом. Если они откажутся приобретать выделенный участок по предложенной цене, только в таком случае его можно продать любому лицу.
5. Преимущественное право выкупа земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения.
Выкуп участка, на котором расположено здание, из государственной или муниципальной собственности
В связи с принятием закона № 171-ФЗ утратила силу ст. 36 ЗК РФ. Ранее данная статья регулировала отношения по поводу приобретения прав на земельные участки из государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения. Теперь по поводу изучения вопроса преимущественного права выкупа таких участков следует руководствоваться общим порядком предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данный порядок описан в главе V.1 ЗК РФ.
В ст. 39.3 ЗК РФ п. 2 указано, что земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, продаются собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них без торгов, то есть в упрощенном порядке, фактически по преимущественному праву выкупа.
Особенности предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, регулируются отдельной статьей 39.20 ЗК РФ. В данной статье обозначено, что даже не преимущественное, а исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками таких зданий, сооружений. Если на участке расположено несколько зданий, или одно здание принадлежит нескольким собственникам, то земельный участок может быть приобретен в общую долевую собственность.
Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них должны совместно обратиться в уполномоченный орган. В случае приобретения участка в общую долевую собственность несколькими правообладателями здания, размеры долей должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
Преимущественное право выкупа участка, на котором расположено здание, из частной собственности
В отличие от утратившей силу статьи 36, в Земельном кодексе РФ осталась статья 35, которая регулирует особенности перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение. Данная статья касается всех земельных участков, а не только тех, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.
В статье 35 ЗК РФ обозначено, что собственник здания (сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды такого земельного участка. Данное право осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. То есть собственник участка, на котором расположено чужое здание, должен письменно уведомить собственника этого здания о намерении продать участок. Если собственник здания не выкупит участок в течение 30 дней, продавец земли может продать ее любому стороннему лицу. При этом стороннему лицу нельзя продать участок по более низкой цене, потому что собственник здания в течение 3 месяцев через суд может потребовать перевода на себя всех прав и обязанностей покупателя.

Преимущественное право покупки земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, имеют даже иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица – собственники таких зданий, сооружений. Перечень видов зданий, на которые данное правило не распространяется, может установить только Президент.

Земельный налог 2017
Социальное жилье 2017
Регистрация собственности 2017
Прописка 2017
Временная регистрация 2017
Разрешение на строительство 2017


| | Вверх

Сегодня большая часть сделок, которые оформляются по недвижимости, принадлежит земельным участкам. Процедура нередко является длительной и утомительной, поэтому граждане прибегают к привлечению специалистов, а совершать такие крупные покупки предпочитают через проверенные компании.

Приобретение земли связано не только с достаточным вложением средств, которое, возможно, никогда не вернется с прибылью. Сделка с недвижимостью всегда сопровождается бумажной волокитой. Для потенциального покупателя важно перед началом процесса обратить должное внимание на категорию земли, будет ли возможность в дальнейшем ее изменить.

Важно также определиться, как конкретно планируется использовать участок, разрешен ли этот вид деятельность на нем. Благодаря Земельному кодексу, вышедшему в 2001 г., граждане получили возможность приватизировать государственную собственность.

Для владельцев дачных участок, членов гаражных кооперативов, крестьянских хозяйств и других категорий граждан стало возможным ранее оформленную аренду переводить в частную собственность путем приватизации. Но к сегодняшнему дню еще большая часть земель в России не перешла в руки граждан, причин тому много.

Другим вариантом, который предложил законодатель, является выкуп земли. Существуют определенные правила, как это сделать и кто имеет право. Предложение весьма заманчиво для тех, у кого нет прав на приватизацию, но есть желание иметь участок для строительства частного дома или ведения натурального хозяйства. Такую возможность дает гражданам государство, а стоимость участка будет меньше, чем при покупке у частного лица или компании.

Потенциальный покупатель также может обратиться к владельцам колхозных паев, т. е. сельским жителям, бывшим членам колхоза. Если кто-то из них не пользуется своим участком, он может ее продать по невысокой стоимости. Но такая земля будет относиться только к сельскохозяйственной категории.

Образец паспорта гражданина РФ

Законодательное регулирование

В дополнениях к Земельному кодексу, которые вышли в марте 2015 г., россиянам на законных основаниях была дана возможность выкупать муниципальную собственность, т. е. приобретать на платной основе или получать на бесплатной. На последний вариант имеют право только определенные категории лиц.

Возможность выкупа появилась и у юридических лиц, они могут использовать землю в коммерческих целях. Вступать в правовые отношения участники сделки (муниципалитет и другое лицо) могут через публичные торги, когда участок выставляется на продажу, или в частном порядке.

Кроме того у физических и юридических лиц с введением поправок к Земельному кодексу появилась возможность брать участки в:

  • аренду на непродолжительный срок, т. е. оплачивать за пользование;
  • безвозмездное пользование также на определенный срок;
  • возмездное пользование;
  • пользование на неопределенный срок, т. е. заключать бессрочный договор.

Законодатель указывает, что порядок выкупа земельного участка у администрации включает рассмотрение заявления, принятие решения и заключение с покупателем договора купли-продажи. В то же время необходимо учесть, что законодатель дает небольшую оговорку: без участия в торгах приобрести участок может далеко не каждое лицо.

Есть и другие оговорки:

  • у комплексных застройщиков перед теми, кто желает заняться индивидуальным строительством, есть преимущества по выкупу из-за того, что они делают вложения в инфраструктуру;
  • если участок имеет вид разрешенного использования, согласно которому необходимо только возводить здания и сооружения, то аукцион проводить можно в отношении аренды.

Предоставление земельных участков многодетным семьям регулируется соответствующим законом.

Читайте , как оформить участок.

Кто имеет право

Кому законодатель дает право выкупать участки у местной администрации по максимально низкой стоимости:

  • Это может сделать лицо, которое на арендованной у государства земле, взятой под ЛПХ или ИЖС, уже возвело жилое строение. Выкупить арендованную землю можно будет за 3% от кадастровой.
  • Можно любому лицу принять участие в аукционе, который инициируется и организовывается районной администрацией, юрлицом или частником. Стоимость участка будет устанавливаться в ходе торгов, хотя начальную цену и шаг торгов устанавливают местные власти.
  • Гражданин и глава крестьянско-фермерского хозяйства может сделать выкуп у сельской администрации, обычно стоимость земли приближается к кадастровой.
  • Когда гражданин взял землю в аренду для ведения сельского хозяйства и 3 года добросовестно исполнял условия договора.
  • Лицу возможно самому найти свободную землю под застройку, которая числится на кадастровом учете, и подать заявление на ее выкуп у администрации по стоимости кадастровой. В этом случае заинтересованное лицо может инициировать торги самостоятельно и сделать покупку, если участников аукциона будет меньше 2 и их признают несостоявшимся.

Порядок выкупа земельного участка у администрации

Обычно распоряжается землей в населенном пункте (городе, поселке, деревне, селе) исполнительный орган местного самоуправления, поэтому обращаться следует туда.

Потребуется обратить внимание на такие нюансы:

  • Юридические и физические лица могут быть претендентами на приобретение государственной собственности за деньги. Местные власти не могут отказывать за исключение случаев, если конкретная территория:
    • изъята из оборота;
    • ее запрещено приватизировать;
    • зарезервирована для муниципальных нужд.
  • Цель приобретения – это строительство и иные нужды.
  • Если претендент желает взять участок под строительство, то у него есть 2 варианта:
    • он проводит предварительное согласование о размещении на участке строительного объекта (выкуп осуществляется без торгов);
    • не проводит согласования о размещении строительных объектов, тогда покупка возможна только через торги.

    Во втором случае следует определить вид разрешенного использования участка, выяснить, как строительный объект подключить к инженерным сетям, а только потом принимать участие в торгах. Лицо, которое планирует заниматься на участке строительством, должно располагать определенными знаниями, если это частник, то ему лучше пригласить специалистов. Для возведения строения любого типа необходим технический проект. Претендент на покупку земли должен сначала убедиться, что у него получится его реализовать конкретно на данной земле, ведь помимо строения участок обычно дополнительно облагораживается. По результатам торгом необходимо будет заключить договор купли-продажи на землю, а затем оформить ее в собственность.

  • Приобрести участок можно и не под строительство, все равно заявление подается в администрацию с указанием цели покупки, размеров необходимой территории и приблизительного места ее расположения. Если администрация утвердить прошение, то она выдаст схему расположения конкретного участка, который подходит заявителю. Последнему будет необходимо провести кадастровые работы, т. е. отмежевать свою часть и поставить землю на учет в Кадастровой палате. После этого заключает договор купли-продажи.

Какие нужны документы

Выкуп у администрации без принятия участия в торгах осуществляется после подачи таких документов:

  • предварительное заявление на согласование;
  • паспорт для гражданина РФ или учредительные документы для юрлица;
  • кадастровый паспорт на участок, подает уже пользователь земли, например, он арендует ее длительное время;
  • другая техдокументация на землю;
  • документ, на основании которого лицо получило участок в пользование;
  • правоустанавливающие документы на строение, если пользователь земли успел его возвести;
  • технически бумаги на строение;
  • другие по требованию администрации.

В каждом индивидуальном случае список документов будет отличаться.

Заявление о согласовании

Заявление о выкупе земельного участка у администрации подается сначала предварительно. Его следует направить к главе администрации, указав, что выкуп будет проходить без участия в торгах.

К прошению подается схема расположения земли и копия гражданского паспорта. Обычно ответ приходит в течение месяца.

При наличии на участке постройки, которая принадлежит нескольким собственникам, все имеют право принять участие в процедуре выкупа земли, т. е. заявка подается коллективная. В другом случае совладельцы дают на имя одного из них доверенность на прохождение процедуры.

Постановка на кадастровый учет

Участок придется пользователю поставить на кадастровый учет самостоятельно, проведя работы по его межеванию за свои деньги. Обычно это делается, чтобы исправить ошибки, которые были допущены при первоначальной постановке на учет, когда это делали чиновники.

Также в этом есть необходимость, т. к. покупателю требуется определить четко границы земли, которой он пользуется, уточнить ее кадастровую стоимость. Возможно, покупателю необходимо присоединить или отделить какую-то часть.

Процедура межевания проводится специалистами из геодезической компании, они составляют межевой план, на его основании новые данные вносятся в госкадастр. Как правило, у таких участков уже есть кадастровые номера, но после изменения данных могут выдаваться новые.

Скачать форму межевого плана

Заявителю потребуется получить новый кадастровый паспорт со всеми изменениями. На учет можно ставить только земли, принадлежащие муниципалитету. Если это государственная собственность, и она не была ранее разграничена, то ее учесть невозможно.

Заявление о выделении

После того как участок будет поставлен на кадастровый учет, он отобразится на публичной кадастровой карте. Поэтому можно подавать заявление о его выделении без проведения аукциона. В этом случае в заявлении указывается кадастровый номер участка и его паспорт.

У отдела землеустройства при администрации есть право опубликовать информацию о продаже этого участка в местных СМИ.

Если в течение месяца никто не подаст заявление об участии в аукционе, то администрацией будет принято решение об отчуждении участка из муниципальной собственности в пользу заявителя.

Процедура покупки

Вся процедура покупки состоит из нескольких шагов:

  1. Подается заявление на выкуп земли в местную администрацию.
  2. Администрация информирует заинтересованных лиц и население административного образования о продаже земли для указанных в заявлении целей.
  3. Заявителю необходимо получить разрешение на проведение строительных работ или предъявить его, если оно было получено ранее, а постройка возведена.
  4. Согласовать размещение строительного объекта на участке, где планируется дополнительно развести подсобное хозяйство.
  5. После проведения кадастровых работ подать новое заявление о выделении земли под строительство.
  6. Получить от администрации положительный ответ.
  7. Заключить с местным муниципалитетом договор купли-продажи.
  8. Оформить землю в собственность в территориальном отделении Росреестра, подав заявление, договор купли-продажи и другие бумаги по требованию.

Скачать бланк заявления о выкупе земельного участка, находящегося в гос. собственности

Особенности для юридических лиц

Если приобрести землю у государства планирует предприятие, то оно может это сделать в некоторых случаях, если:

  • желает на участке возводить жилой комплекс, т. е. осваивать территорию полностью;
  • планирует возвести важное для населенного пункта сооружение, имеющее культурное или социальное значение;
  • участок для дачи уже используется несколькими собственниками;
  • территория предназначается для организации или ведения крестьянского хозяйства с целью получения прибыли;
  • участок арендует крестьянско-фермерское хозяйство;
  • юридическое лицо уже пользуется арендованной землей для сельского хозяйства.

Между физическими и юр. лицами есть разница, поэтому процедура выкупа государственной земли будет отличаться.

Например, предприятию придется представить больше документов, это и право на участие в процедуре, документально оформленная информация о цели использования, другие бумаги по требованию администрации.

Поэтому юр. лицу лучше рассматривать вариант, когда землю выкупит частник без участия в торгах, с которым можно будет совершить классическую сделку купли-продажи.

Образец заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка

Стоимость

Выкуп без участия в торгах является более выгодным предприятием, т. к. аукцион организовывается так, что минимальная стоимость может легко превратиться в достаточно высокую цену, от которой откажутся многие потенциальные покупатели.

Определяется покупная цена исходя из кадастровой стоимости, указанной в кадастровом паспорте. В то же время учитывается, для каких целей приобретается участок.

К примеру, если планируется землю использовать под:

  • ИЖС, то может быть вставлена цена в пределах 3−100% от кадастровой, конечно, при условии, что дом еще не был возведен;
  • сельское хозяйство или производство сельхозпродукции, то нельзя поставить цену выше 3%.

Когда же потенциальный покупатель примет решение об участии в публичных торгах, ему следует понимать, что стоимость земли может колебаться в пределах кадастровой. Но чаще всего она подскакивает до рыночной, все будет зависеть от типа конкретного участка, его расположения размеров и др. факторов.

Право принимать решение о стоимости земли может администрация или конкретный организатор торгов. Сама кадастровая стоимость участков всегда ниже рыночной на 15−50%.

За участие в торгах юр. лицо оплатит госпошлину в большем размере, чем гражданин.

Можно ли получить землю бесплатно

У государства также реально получить землю на бесплатной основе, но все зависит от конкретной ситуации. Например, если лицо пользовалось неучтенным участком, и возвело на нем любую недвижимость. В каждом регионе есть временной показатель в отношении владения землей.

Если на протяжении 3, 5 или 10 лет участком никто не пользовался, он считается ничьим. Когда его занял какой-то гражданин самовольно, но облагородил, то у него есть преимущественное право на получение в собственность.

В тоже время такая ситуация таит за собой определенный риск, т. к. может объявиться настоящий собственник. Процедура оформления в собственность в таком случае обычно очень длительная.

Земельный кодекс в ст. 39.5 дает четкие основания для передачи муниципальной или государственной собственности в частную на бесплатной основе:

  • лицо заключило договор о развитии территории и собирается ее застраивать жильем;
  • на земле уже есть культовые здания, поэтому ее требуется передать той организации (религиозной, благотворительной), которая владеет постройками;
  • участок был ранее выделен в общую собственность некоммерческому садовому товариществу;
  • если землю, взятую по договору бессрочного пользования, в течение 5 лет использовали для крестьянского или подсобного хозяйства.

Статья 39.5. Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

На бесплатной основе земля может быть также передана многодетной семье, где воспитывается 3 и больше детей, льготной категории граждан, которая нуждается в социальной поддержке, например:

  • военнослужащие;
  • инвалиды;
  • жители сел и деревень;
  • молодые специалисты;
  • герои труда.

В других случаях возможна аренда или приобретение земли за деньги.

Аренда земельного участка возможна, если у владельца есть все документы.

Как происходит установление границ участка — мы расскажем .

Кто имеет право безвозмездного пользования земельным участком — узнайте из данной публикации.

Выставление земельного участка на торги

Согласно Земельному кодексу (ст.39.3) передача прав собственности на принадлежащие субъектам РФ или муниципальным образованиям участки земли возможна в результате торгов, в которых в качестве лота выступает указанная территория. Аукцион проводится как по требованию граждан или юридических лиц, заинтересованных в покупке, так и по желанию администрации субъектов РФ и муниципальных образований.

Коротко процесс выставления участка на торги и их проведение сводится к следующему:

  • составление схемы расположения участка и ее утверждение, организация кадастровых работ для присвоения участку номера и включения его в кадастровый план, которые осуществляются по инициативе и за счет желающего приобрести участок лица – гражданина, юридической организации или государственного органа (за исключением случаев покупки земли на территории городов федерального значения);
  • принятие администрацией решения о выставлении земли на аукцион, извещение об этом заинтересованных лиц, прием их заявок на участие в торгах и денежных задатков;
  • проведение аукциона с ведением протокола, определение победителя, предложившего наибольшую сумму за выставленный на продажу участок, возвращение внесённых задатков остальным участникам торгов, а также претендентам, чья кандидатура была отклонена в ходе рассмотрения заявок;
  • оформление передачи участка в собственность новому владельцу.

Предметом аукциона не являются участки:

  • на которые не зафиксировано право государственной собственности;
  • с неоформленной схемой размещения, не поставленные на кадастровый учет, не имеющие возможности подключения к инженерно-техническим сетям;
  • ранее переданные в долгосрочную аренду, постоянное или безвозмездное пользование, являющиеся частью наследства;
  • ограниченные в обороте или изъятые из него, предназначенные для нужд государства и прочие категории земель, предусмотренные законодательством.

Покупка земельного участка у администрации без торгов

Способ смены владельца государственных земель без проведения аукциона допустим для:

  • участков, переданных в пользование с целью их комплексного освоения для возведения жилых построек или организации подсобного фермерского хозяйства;
  • для строительства объектов инфраструктуры;
  • земель, предоставленных некоммерческой организации и ее членам или юридическому лицу для садоводческой деятельности или дачного хозяйствования;
  • возведения архитектурных или религиозных памятников, в случае когда функционирование религиозной организации официально разрешено на территории РФ;
  • территорий, на которых расположены строительные объекты, принадлежащие претендующему на покупку участка гражданину или юридическому лицу.

Когда от гражданина поступает заявление в государственные органы о намерении приобрести принадлежащий субъекту РФ или муниципальному образованию участок земли для ведения хозяйственной деятельности, администрация публикует извещение о выставлении данной территории на аукцион. Если в течение 30 дней других желающих приобрести землю в собственность не окажется, и кандидатура подавшего заявление о покупке участка гражданина соответствует установленным критериям, участок продается ему без торгов.

Согласно земельному кодексу РФ, покупка государственных участков земли без торгов возможна по определенной стоимости или безвозмездно. Основание для бесплатного приобретения у администрации принадлежащей ей земли имеют следующие категории граждан и юридических лиц:

  • владеющие договором о развитии данной территории;
  • занимающиеся ведением фермерского или садоводческого хозяйства на участке в течение 5 лет;
  • многодетные семьи;
  • желающие приобрести участок земли на территории Дальнего Востока.

В остальных ситуациях покупка земли у государства осуществляется на платной основе.

Порядок предоставления земельной территории в собственность без организации аукциона, а также случаи исключения, в которых передача прав на владение землёй не может быть передана подобным образом, указаны в ст.39.14 ЗК РФ. Такой способ приобретения государственных земель стал законным после вступления в силу поправок к Земельному кодексу (март 2015 года). Воспользоваться им можно только при соответствии потенциального покупателя указанным в законодательстве критериям.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

>Порядок выкупа земельного участка

Законодательство 2019 года тщательно регулирует порядок и правила выкупа земельных участков.

Выкуп земельных участков

Ниже приведены основные правила выкупа.

Из муниципальной собственности

Стоимость муниципальной земли при выкупе равняется кадастровой цене.

Однако есть возможность получить муниципальную землю в собственность без предварительного выкупа в одноразовом порядке:

  • при предоставлении участка организациям, занимающимся подсобным хозяйством на шестилетний срок, пять из которых надел уже находится в аренде;
  • при предоставлении участка с правом безвозмездного использования в течение 6 лет и предусмотренным строительством на земле участка жилого здания или предназначающегося для подсобного хозяйства, при условии использования земли только по назначению и отношения будущего владельца к муниципальному образованию;
  • при наличии у физического лица — потенциального собственника троих детей и более;
  • иной случай, предусмотренный в Земельном Кодексе РФ.

Из государственной

Государственная или муниципальная собственность распродаётся посредством создания торгов. Основания, которые влияют на продажу земельного участка без торга, ограничены.

Без торгов

Практически единственное основание предполагающее предоставление надела во владение без торга, будет наличие построенной недвижимости на этой территории.

Другое основание предоставления земли в собственность без проведения торгов касается переоформления возникшего права, основанного постоянным бессрочным использованием земли, причём независимо от того, есть ли на участке объекты недвижимости.

Из аренды

Перед обращением с просьбой о выкупе земельного участка, следует посетить администрацию и попросить создать проект землеотвода. Аренда сама по себе не предполагает создание такого проекта. В процессе создания проекта производится соответствующая государственная экспертиза.

Только после создания проекта будет возможно определить цену, заключить типовое соглашение купли-продажи и зарегистрировать выкупленную территорию.

Читайте о методах оценки рыночной стоимости земельного участка.

Платится ли налог с продажи земельного участка? Смотрите .

Порядок оформления

Для того чтобы выкупить землю, находящуюся в аренде, следует:

  1. Посетить районную администрацию, при себе иметь необходимые документы (гражданский паспорт, кадастровый паспорт, сделка аренды, план участка).
  2. Получить выписку из кадастрового паспорта можно в Федеральном управлении, которое занимается картографией и постановкой участков земли на регистрационный учёт. Тут же произойдёт межевание и согласование границ земли с соседствующими гражданами.
  3. Забрать постановление, которое утверждает передачу земли, в администрации. В постановлении будет указана цена надела, при оплате которой земля переходит в собственность нового владельца.
  4. Уплатить сумму выкупа земли, написать заявление и зарегистрировать сделку. К заявлению прилагается постановление и копия чека об уплате.
  5. По прошествии месяца забрать документ, являющийся свидетельством собственника.

Заявление

В заявлении, где указывается просьба о выкупе определённого участка земли, должна быть прописана следующая информация:

  • данные о потенциальном собственнике участка земли;
  • бумаги, утверждающие право на построенную недвижимость;
  • данные самого земельного участка;
  • приложение (копии, оригиналы документов).

Документы

Первое, что нужно сделать, посетить муниципалитет, там необходимо предоставление:

  • паспорта;
  • квитанции, утверждающей уплату государственной пошлины;
  • договора аренды.

После этого, покупатель проходит в отделение Росреестра, где он должен предоставить:

  • договор, предназначенный для заключения соглашения купли-продажи;
  • бумага, считающаяся заявкой на перевод земли из арендованной в личную собственность;
  • квитанция, утверждающая уплату государственной пошлины;
  • решение, являющееся основанием для передачи земли в собственность;
  • оценочные документы по стоимости надела.

Заключение договора

Соглашение о купле-продаже должно быть составлено примерно через 7 дней, с момента предоставления арендатором кадастрового плана в районную администрацию.

Договор должен быть оформлен с учётом всех требований, изложенных в Гражданском Кодексе РФ. Этот документ будет являться основанием для проведения сделки.

Арендодатель получает договор посредством направления бумаги почтой или из рук в руки при составлении соответствующей расписки.

При отсутствии какой-либо реакции от владельца земли на обращения потенциального покупателя, арендатор может обратиться в судебный орган для разрешения ситуации и получения согласия на подписание договора от арендодателя.

Образец договора купли-продажи земельного участка здесь,

образец акта приема-передачи земельного участка здесь.

Рыночная стоимость земельного участка считается процентной ставкой от кадастровой цены, зависящей от месторасположения территории, на которой находится надел.

Граждане, построившие на арендуемой территории недвижимое имущество или юридические лица, которые являются владельцами зданий, расположенных на участке, могут рассчитывать на стоимость надела, достигающую 60 процентов от кадастровой цены.

В случае выкупа участка, находящегося в федеральном владении, стоимость будет рассчитана исходя из ставки в 2,5 процента. Такой же расчёт применяется для юридического лица при выкупе разделённого участка, предоставленного под дачное хозяйство.

Если же будет меняться характер назначения земли, то покупатель уплачивает 80 процентов от кадастровой стоимости надела.

При отсутствии возможных преобразований участка, ставка составит около 20 процентов.

Записи созданы 1260

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх