Суд с застройщиком за просрочку

«Пени и неустойку суды зачастую снижают по заявлению застройщика»

Ольга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости Dream Realty, рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, как отсудить пени у застройщика за сорванные сроки сдачи дома, на какие пункты в ДДУ стоит обратить особое внимание, чтобы в будущем можно было получить компенсацию, и сколько времени обычно длятся судебные споры.

С какого момента можно считать, что застройщик задерживает сдачу дома: с даты, которая указана как ввод в эксплуатацию, или с даты, когда застройщик должен передать ключи покупателю по акту приема-передачи?

В соответствии с положениями 214-ФЗ пени взыскиваются за просрочку исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства. Соответственно, просрочка считается с даты, когда застройщик должен был передать объект по акту приема-передачи. Обычно задержки по передаче объекта являются следствием просрочки исполнения обязательства по вводу дома в эксплуатацию.

Необходимо иметь в виду, что четкий размер пени установлен законодателем при привлечении застройщиком денежных средств инвесторов по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Если инвестирование оформляется договором об участии в ЖСК, инвестиционным договором, предварительным договором и иными формами, не предусмотренными 214-ФЗ, размер неустойки, равно как и гарантированность ее взыскания, гораздо ниже.

Зачастую на передачу ключей отводится полгода, а иногда 2-3 месяца. Чем объясняются эти сроки? Почему у каждого застройщика они свои?

Срок передачи объекта зависит от нескольких факторов.

Во-первых, от объемов строительства. Если строится целый микрорайон, и дома вводятся в эксплуатацию с небольшим временным промежутком, застройщик может не справиться с процедурой подписания актов приема-передачи объектов в короткий срок. Обычно по ДДУ после ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан направить участникам долевого строительства уведомления о готовности подписать акт приема-передачи объекта, после чего принять дольщиков у себя в офисе и подписать документы. Этот объем работы каждый оценивает самостоятельно.

Во-вторых, от работы органов местного самоуправления, государственных структур, местной администрации. К сожалению, в основном сдача дома в эксплуатацию задерживается по причине неудовлетворительной работы государственных и муниципальных структур. Если данный объект – не первый проект застройщика, эта причина может быть напрямую сказываться на сроках передачи объекта.

В-третьих, от условий инвестиционного контракта, заключаемого в самом начале строительства между застройщиком, местной администрацией и инвесторами. Инвестиционный контракт определяет долю участия в проекте строительства всех его сторон и содержит протокол распределения жилых/нежилых помещений после окончания строительства. Подписание акта означает исполнение взаимных обязательств всеми его сторонами. На этом этапе могут возникнуть различные сложности. Например, отказ от подписания акта одной из сторон контракта в связи с претензиями по распределению квартир. Или неисполнение одной из сторон обязательства по оплате своей доли участия в контракте. Если инвестиционный контракт предполагает строительство целого микрорайона со своей инфраструктурой, прокладкой коммуникаций, постройкой специальных строений для обслуживания коммуникаций, в нем может содержаться условие о подписании акта о реализации инвестиционного контракта только после полной его реализации.

Нам в редакцию прислали ДДУ, в котором есть такой пункт: «В случае, если передача Объекта Участнику не может быть осуществлена в предусмотренный Договором срок, Застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику предложение об изменении срока передачи Объекта по Договору путем подписания Дополнительного соглашения. Стороны пришли к соглашению, что в случае не подписания Участником Дополнительного соглашения в течение 30 календарных дней с даты отправки Застройщиком предложения в адрес Участника, изменения Застройщиком срока передачи Объекта Участнику считается согласованным Сторонами». Как бы вы прокомментировали этот пункт? Получается, что застройщик оставляет за собой право отодвигать срок передачи ключей на неопределенное время? Это законно?

В соответствии с законодательством РФ изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон. 214-ФЗ содержит возможность участника долевого строительства отказаться от исполнения договора в случае задержки застройщиком сроков передачи объекта более, чем на два месяца. Если между сторонами не подписано дополнительное соглашение об изменении условий ДДУ в части переноса сроков сдачи дома и передачи квартиры, наличие подобного пункта в ДДУ не освобождает застройщика от уплаты неустойки за неисполнение обязательства по передаче объекта участнику в сроки, предусмотренные договором.

Если покупатель подписал ДДУ с таким пунктом, понадеявшись на благонадежность застройщика, но потом получил допсоглашение – реально ли отсудить пени за просрочку?

Да, в данном случае участник долевого строительства имеет все шансы на взыскание неустойки с застройщика. Во-первых, положения ДДУ не должны противоречить действующему законодательству или ухудшать положение сторон, во-вторых, правоотношения, возникающие из ДДУ, также попадают под действие закона о защите прав потребителя.

Если мне очень понравился ЖК, и я хочу купить в нем квартиру, но меня не устраивает ДДУ, можно ли «торговаться» с застройщиком и просить убрать или изменить некоторые пункты в договоре? Идут ли на это застройщики??

Законодатель предъявляет достаточно жесткие требования к форме и содержанию ДДУ. Положения ДДУ не могут нарушать права участника долевого строительства. Например, иногда застройщик в ДДУ предусматривает возможность разрешения споров, возникающих в рамках действия ДДУ только в каком-то конкретном суде. Однако, даже при наличии такого условия в ДДУ, застройщик не может ограничить вас в подаче искового заявления в суд по месту жительства. Или, например, навязать услугу по оформлению права собственности на построенный объект. Заниматься согласованием изменений к ДДУ можно, вопрос в том, нужно ли.

Как действовать дольщику, чтобы отсудить пени? С какими документами ему нужно идти в суд и в каком порядке действовать?

Во-первых, необходимо составить исковое заявление, в котором следует изложить суть дела и основные требования. К иску прилагаются документы, на основании которых возникло право требования на квартиру в строящемся доме, документы, подтверждающие оплату объекта по договору. Также в исковом заявлении нужно рассчитать сумму пени/неустойки, взыскиваемой с застройщика, определив сумму иска и уплатить госпошлину за рассмотрение судом искового заявления. В исключительных случаях суд может предоставить отсрочку в уплате госпошлины (например, в случае тяжелого материального положения истца) до момента вынесения решения, а потом уже все издержки несет проигравшая сторона.

Сколько длится такое судебное разбирательство? К каким издержкам надо быть готовым дольщику?

Сроки рассмотрения зависят от нескольких факторов. Гражданское процессуальное законодательство содержит определенные сроки рассмотрения дел. В частности, гражданское дело в суде общей юрисдикции должно быть рассмотрено в течение двух месяцев с момента поступления искового заявления в суд. Однако, возможны переносы дела в связи с неявкой сторон, отпуском или болезнью судьи, загруженности самого суда. С момента вынесения решения до его вступления в законную силу проходит в среднем полтора месяца (от нескольких дней до двух недель на написание судьей мотивировочной части и 30 дней на вступление решения суда в законную силу). Если же решение обжалуется, срок вступления решения в силу переносится еще на пару месяцев.

Судебные издержки – это госпошлина и затраты на представителя. Здесь сложно назвать четкую сумму, т.к. госпошлина рассчитывается исходя из суммы иска, представители за свои услуги просят разные суммы.

Если застройщик в процессе судебного разбирательства предлагает примириться, надо ли дольщику соглашаться или идти до конца? Что бы вы посоветовали?

Если предложение, сделанное застройщиком, вас устраивает, я бы рекомендовала подписать мировое соглашение. К сожалению, пени и неустойку суды зачастую снижают по заявлению ответчика (застройщика), и вы не всегда можете рассчитывать на получение заявленной в иске суммы денег. Более того, получение решения суда не означает 100% получение денежных средств. Если у застройщика на счетах нет денег, исполнительное производство может длиться годами.

Как бы вы охарактеризовали судебную практику в этой области в России – на чью сторону чаще становится суд?

Безусловно на сторону потребителя – дольщика. Однако, интересы застройщика суды также учитывают, снижая несоразмерную неустойку.

В вашей практике часто ли встречаются ДДУ, включающие пункты, ущемляющие дольщиков? Или это скорее исключение, чем правило сегодня?

Таких договоров все меньше и меньше. Сложившаяся судебная практика часто не оставляет застройщику возможности ущемлять дольщика в правах, и некоторые пункты, включенные им в ДДУ, в рамках применения судами норм права просто не работают.

Давно хотел написать, как я подал в суд на застройщика за задержку сдачи квартиры и что из этого вышло, но хотелось довести дело до логического завершения. Спойлер: денег я так и не получил и вероятность получить оцениваю как практически нулевую, но опыт получил интересный.
Внимание! Очень длиннопост
Многие очень плохо представляют себе работу судебной системы, поэтому хочу поделиться полученными знаниями с позиции обывателя, а не юриста, которые иногда в рассказах опускают важные подробности.
Я покупал квартиру в конце 2014 года. Нашли неплохой вариант — дом был практически достроен, завершалась стадия отделки, проводились трубы с горячей водой и электричество. Срок сдачи дома 4-й квартал 2014 года, т.е. к Новому году, срок передачи квартиры дольщикам — 2 квартал 2015 года.
За стройкой я следил все время, пока оформлялись договоры, ипотека и т.д., была видна неплохая активность, но, увы, к Новому году никаких сообщений о завершении строительства не было. Позже застройщик уведомлял о переносе сроков, но с нарушениями. 214-ФЗ регламентирует, что уведомление должно прийти не позднее, чем за 2 месяца до планируемого срока сдачи. Не буду много расписывать, в итоге дом был сдан 31 декабря 2015 года. Ключи переданы в феврале 2016 года, с задержкой чуть больше 7 месяцев.
Застройщик пытался дважды урегулировать этот вопрос. Сначала, по истечению сроков передачи квартиры по договору, предлагали подписать доп.соглашение о продлении сроков на 2 месяца с утверждением, что это формальность и без доп.соглашения получить ключи будет проблематично. Такой миф, кстати, распространён среди дольщиков. Многие верят и подписывают. Второй раз предлагали подписать доп. соглашения в обмен на отказ от каких-либо доплат с моей стороны. В моём случае это было около 34 тысяч за увеличившуюся после обмеров площадь квартиры и, собственно, обмеры БТИ — ещё около 9 тысяч.
Деньги тогда были, с судами я никогда не связывался и решил всё-таки заморочиться, воспринимая ситуацию как лотерею стоимостью 34 тысячи) За обмеры, кстати, не платил, все необходимые документы я и так получил.
Доплатив за метры, я получил ключи от квартиры и подписал передаточный акт, исключив из него по совету юриста фразу об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Тут же под подпись секретарю застройщика была передана досудебная претензия с расчётами неустойки. Эта претензия необходима, чтобы в суде можно было доказать, что вы пытались решить проблему мирно.
С досудебной претензией, иском и дальнейшим оформлением документов мне помогал знакомый юрист бесплатно, но вообще я советую пользоваться услугами юридических компаний, потому что самому во всём разобраться достаточно сложно, особенно тяжко общаться с судами в одиночку, если такого опыта не было.
Далее было оформлено исковое заявление и поданы документы в суд. Здесь я совершил первую ошибку — подал иск не сразу, через месяц после вручения досудебной претензии, а с задержкой месяца в два — в середине мая 2015. Не тяните, от этого может зависеть, получите ли вообще деньги. Вторая ошибка, не страшная, но неприятная — я не до конца вник в процедуру подачи иска и не знал, что нужно принести два комплекта документов — для суда и для ответчика. Сам я об этом просто не подумал. Пришлось срочно искать, где сделать копии. Ещё желательно сделать третью копию искового, чтобы на ней поставили отметку о принятии.
Интересный нюанс. Дольщик может подать иск в суд по месту жительства, а может — по месту регистрации юридического лица застройщика. В интернетах любят говорить о том, что суд по месту регистрации застройщика может быть куплен, но мне кажется, что это преувеличено, да и вряд ли мелкий застройщик обладает достаточными ресурсами для этого. Я подавал по месту регистрации застройщика, о чём не пожалел.
После сдачи документов мониторим сайт суда и ждём, когда делу присвоят номер и назначат досудебное заседание (так называемая беседа, где истец и ответчик ещё могут договориться). Через неделю дело не появилось на сайте, никаких уведомлений также не поступало. Потом я совершил третью ошибку — пустил всё на самотёк, зная, что заседание раньше, чем через месяц после поступления не назначат. Но через месяц начал серьёзно беспокоиться) Пришлось звонить в суд. Пару дней не мог дозвониться никуда. В канцелярии суда мне не дали никакой информации, кроме фамилии судьи, которой передали дело, сказали звонить помощнику судьи. А на сайте номера телефона нет. Кое-как нашёл номера в интернете, но и по ним не мог дозвониться неделю, а то и больше. Когда же наконец попал на помощника судьи, выяснилось, что в расчёте пошлины ошибка и я должен доплатить ещё рублей 100 и привезти квитанцию. Просто мне забыли сообщить) А срок исправления истекает завтра. К счастью, помощник понимала, что их косяк и продлила срок, но времени я потерял из-за этого косяка больше месяца. Немного это было исправлено тем, что назначили беседу на максимально близкую дату — через три недели после сдачи последних документов.
На беседу мой юрист приехать не смог, но, к счастью, его помощь не понадобилась — не было ни ответчика, ни судьи. Для ускорения процесса было написано, что беседа проведена, что меня в принципе устраивало. Первое судебное заседание было назначено через месяц. Да, суд — дело долгое, каждый чих — месяц ожидания.
На заседание ответчик опять не явился, но без него дело не рассмотрели, потому что, по словам судьи, документы с повесткой ему были отправлены, но уведомление с почты не успело дойти до суда. Такое возможно, если отправить повестку слишком поздно, хотя формально суд ничего не нарушил. Было обидно. Чтобы такого не случилось ещё раз, судья предложила мне отправить судебную телеграмму, она стоит несколько сотен рублей, но приходит гораздо быстрее письма и в следующий раз можно будет провести заседание без ответчика. Как я искал почтовое отделение, которое ещё отправляет телеграммы — отдельный разговор, многие даже не сразу поняли, что мне нужно) Заседание назначили через 3 недели.
Середина сентября, 2 заседание. На этот раз приехал мой юрист и выяснилось, что мой судья уехала по каким-то делам и мне заменили судью. Это было неприятной неожиданностью, потому что обзор дел с застройщиком показал, что моя судья полностью на стороне дольщиков и всем присуждает иск в полном размере. Кто попался мне после смены, было непонятно, других её дел с моим застройщиком я не нашёл. Уже на суде выяснилось, что она вообще не занималась такими делами лет пятнадцать и периодически уточняла некоторые важные нюансы у моего же юриста.
Кстати, защищать можно себя и самостоятельно, но мне юрист очень пригодился. Все документы зачитывались оооочень быстро, я дико тупил, хотя от меня требовалось только устно ходатайствовать о принятии юриста в качестве моего представителя в суде.
Итогом стало присуждение неустойки в полном размере; уменьшенного примерно в 3,5 раза штрафа за неисполнение досудебной претензии застройщиком (она должна составлять 50% от неустойки), морального вреда в размере 5000 (заявляли 50000) и судебных расходов (ну, там по мелочи). Чувства были противоречивые. С одной стороны, присудили больше 700 тысяч при иске чуть больше миллиона, что весьма ощутимо по сравнению с некоторыми соседями, которым присудили 200 тысяч при иске в 700, кому-то ещё меньше. С другой стороны — причин снижать не было, более того, обычно уменьшают сумму неустойки, а с ней автоматически штраф, но не штраф отдельно от неустойки, да и если бы судью не заменили в последний момент, ничего бы не уменьшали.
После суда нужно ждать, пока решение вступит в силу, как раз в это время ответчик (или истец, если не согласен с суммой) может подать апелляцию, чего, естественно, не произошло. Решение вступало в силу больше месяца, ещё через неделю я поехал писать заявление о выдаче решения суда и исполнительного листа на руки, получил я все документы через десять дней, это была уже середина ноября. Говорят, этот этап тоже может затянуться на месяц, а то и два, поэтому надо периодически звонить или приезжать, чтобы уточнить результаты и немного их поторопить.
Итого с момента подачи досудебной претензии до получения исполнительного листа прошло 8 месяцев и 3 недели. Из них я потерял 2 месяца, потому что не мог тупо дойти до суда, и 1 месяц из-за ошибки с пошлиной, но даже в лучшем случае суд — занятие небыстрое, оно может затянуться и на год, и на полтора.

Дальше начинается самое интересное. Мало получить исполнительный лист, по нему застройщик может ничего и не выплатить добровольно, иначе он ходил бы на заседания. Взыскать можно двумя способами — через службу судебных приставов и самостоятельно. В первом случае необходимо подать заявление приставам, а потом регулярно им звонить, приезжать, угрожать жалобами, писать жалобы на бездействие и т.д. Всё это связано с дикой загруженностью приставов, на каждого человека — огромное количество дел, все их физически нельзя рассмотреть. Поэтому если молчать, их рассматривать особо не будут, могут сделать отписку типа «приехали — никто не открыл». Вариант долгий, мучительный и дорогой. Забавно, что многие юридические фирмы ведут дело до получения исполнительного листа, а дальше — крутитесь как хотите, так что лучше сразу заключать договор на полное сопровождение до получения денег.

Второй вариант — сделать максимум самому. Начинаем с того, что идём в налоговую, в которой зарегистрирован застройщик (эта информация есть в выписке из ЕГРЮЛ) и пишем заявление о выдаче вам информации о счетах должника и движении средств по ним. Примерно через неделю справка готова. В моём случае там был указан один счёт с остатком, равным нулю. Кстати, движение средств в справке не было указано, можно было возмутиться и написать ещё одно заявление, но это мало что дало бы, а время уходило.

Дальше с исполнительным листом пишем заявление в банк, в котором у должника счёт, на взыскание и отдаём документы в банк. Банк обязан заблокировать счёт и перечислить средства в счёт уплаты долга. В моём случае денег не было и не появлялось, поэтому мне через некоторое время сообщили, что исполнительный лист передан в архив и его можно забирать.

На этом этапе уже стало понятно, что денег я не увижу. После этого можно мучить налоговую регулярными запросами о счетах должника на случай, если они что-то ещё откроют либо отдать приставам. Я забил.

Но и это ещё не всё. Вполне ожидаемо, через некоторое время в арбитражный суд стали поступать заявления о банкротстве застройщика от крупных кредиторов на десятки и сотни миллионов рублей. Это очень долгий процесс, заседания постоянно переносятся, иски отклоняются и т.д. Лучше всего сразу подписаться на обновления (будут приходить на электронную почту) и периодически поглядывать, как там успехи. В какой-то момент я вообще потерял из виду деятельность застройщика, пока в октябре прошлого года соседи не спросили меня, подал ли я заявление на включение в список кредиторов.

Оказывается, когда дело о банкротстве наконец-то начинается, несостоятельному должнику могут назначить процедуру наблюдения и временного управляющего. Информация об этом публикуется в газете Коммерсант и ещё где-то, и в течение месяца нужно подать заявление, чтобы вас включили в третью очередь кредиторов. Это даёт небольшой шанс получить часть денег, если что-то найдут, и возможность участвовать в заседания о банкротстве. Отсутствие в третьей очереди лишает шансов практически полностью.

Но и это ещё не всё. Можно включиться в реестр лиц, чьи требования удовлетворяются после третьей очереди. Заявление можно подать даже онлайн, так что я уже ничего не терял и отправил его.

Теперь шанс получить деньги у меня будет только в том случае, если у застройщика случайно обнаружится заначка в сотни миллионов, её хватит на все долги всей третьей очереди, а уже после того, как кредиторов не останется, получу деньги и я. Хуже ситуация только у тех, кто вообще не подавал никаких заявлений, но это уже не так важно)

Ну, и выводы из всей этой истории. Судиться — это интересно, но нужно отнестись серьёзнее. Время — ваш враг. Те, кто подал в суд на 2-3 месяца раньше меня, успели получить свои суммы полностью или частично, в порядке очереди подачи документов в банк. Как вариант — подавать суд не после передачи ключей, а после 2-3 месяцев задержки, потом ещё раз и так далее, разбивая сумму долга на несколько частей и получая их постепенно. В таком случае вполне возможно, что неустойку вам начнут выплачивать уже в досудебном порядке. Ну, и пользуйтесь услугами профессионалов, они не будут тратить недели и месяца, чтобы найти время на подачу иска, как я). На этом всё, если будет что-то интересное в деле о банкротстве, напишу ещё пост, но это вряд ли

Записи созданы 1260

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх