Распоряжение общим имуществом многоквартирного дома

Регистрация общего имущества многоквартирного жилого дома. Нужна ли она?

С 01.03.2005 года вступил в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, который законодательно закрепил правовой режим общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома. Собственникам многоквартирных жилых домов представилась возможность самим эффективно управлять и распоряжаться общим имуществом, получая прибыль, передавать общее имущество в аренду, реконструировать, иным образом осуществлять владение и пользование таким имуществом.Одновременно, у собственников появились не только права, но и обязанности.Новый Жилищный кодекс возложил полную ответственность за содержание жилых домов на собственников помещений многоквартирных жилых домов.

Последовательно проводимая государством жилищная политика, основанная на положениях Жилищного кодекса РФ, переводит обязанности по содержанию жилищной инфраструктуры на собственников жилых помещений. О необходимости реформирования отношений в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда в своем Послании Федеральному Собранию РФ от 26 апреля 2007 г. говорил В.В. Путин: «Расширяя строительство нового жилья, нельзя забывать и о поддержании в надлежащем состоянии существующего жилищного фонда.

В целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах — исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, — в Жилищном кодексе Российской Федерации установлено общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» — специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16). В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством, т.е. в порядке и на условиях, которые установлены статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (пункт 2 статьи 36 ЗК РФ). Таким образом, реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предписания статьи 36 Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства.

Ввиду особого правового режима недвижимого имущества, права на общее имущество многоквартирного жилого дома подлежат государственной

регистрации.Правовое регулирование государственной регистрации прав на общее имущество многоквартирного жилого дома определено в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,Постановлении Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утвержденных постановлениемПравительства РФ от 18.02.1998 года № 219, Гражданском кодексе РФ, Жилищном кодексе Российской Федерации, Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации Инструкции «Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирномдоме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ № 29 от 14.02.2007 года.

На сегодняшний день хотелось бы довести до сведения граждан общие положения и требования, которые необходимо соблюдать при желании провести государственную регистрацию прав на общее имущество многоквартирного жилого дома.

Что же входит в общее имущество многоквартирного жилого дома?

Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке – общее имущество в многоквартирном доме.

Немаловажным является определение момента возникновения права на общее имущества в многоквартирном доме. Закон устанавливает, что момент возникновения права общей долевой собственности на иное имущество многоквартирного жилого дома определяется моментом возникновения права собственности на помещение в таком доме, либо при создании такового имущества – с момента его создания в случае существования наличия прав на помещение в жилом доме.

Что касается земельного участка, то если право возникает на помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме по основаниям гражданско-правовой сделки, иным основаниям, предусмотренным законом, в период действия Жилищного кодекса Российской Федерации и под многоквартирным жилым домом сформирован земельный участок, то право на такой участок собственников помещений возникает с момента государственной регистрации права собственности на помещение, либо с момента, установленного законодательством для отдельных оснований приобретения прав на недвижимое имущество. В случае если земельный участок не был сформирован, то право общей долевой собственности возникает с момента формирования земельного участка под таким домом.

Приобретая помещение (квартиру, комнату и т.д.) в многоквартирном доме в собственность, лицо приобретает право в общей долевой собственности на общее имущество дома. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, если принятым до вступления в силу Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. В зависимости от размера доли в общем имуществе распределяются и расходы на содержание указанного имущества.

Документы, представляемые на государственную регистрацию права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома:

1.Заявление о государственной регистрации права.

2.Документ об уплате государственной пошлины (в соответствии с пп.23 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме составляет 100 рублей).

3.Документ, удостоверяющий личность заявителя.

4.Доверенность, подтверждающая полномочия представителя.

5.Документы, подтверждающие полномочия представителя, избранного общим собранием товарищества собственников жилья (ТСЖ): — устав ТСЖ; — документ об избрании лица председателем, членом правления ТСЖ; — решение (протокол) общего собрания ТСЖ о наделении лица правом представлять интересы членов ТСЖ при государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

6.Документы органов государственной власти или местного самоуправления о формировании земельного участка и об определении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

7.Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

8.Кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.(предоставляется по инициативе ее заявителей)

9.Решение (протокол) общего собрания собственников либо соглашение участников общей долевой собственности об определении размера долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общее имущество (с указанием паспортных данных собственников помещений в многоквартирном доме, реквизитов документов, на основании, которого принадлежит помещение, доли в праве в виде простой дроби). В зависимости от особенностей использования общего имущества дополнительно представляются:

10.Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, если такое ограничение (обременение) права общей долевой собственности подлежит государственной регистрации. 11.Соглашение о новом обременении земельного участка правом ограниченного пользования между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме, если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости. 12. Согласие об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме всех собственников помещений в этом доме путем его реконструкции. 13.Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений. 14.Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости.

Представление документов, указанных в п.8,9, не требуется, если указанные документы ранее уже представлялись на государственную регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом и были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Повторное истребование названных документов возможно в случае, если в сведения о земельном участке, об общем имуществе, размерах долей в собственности на общее имущество вносились изменения.

Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном домене выдается.

Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

В выдаваемом собственнику помещения в многоквартирном доме свидетельстве, содержащем сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, не указываются:

* номер и дата государственной регистрации права общей долевой собственности (доли в праве общей долевой собственности) на объекты недвижимости.

В заключении хотелось бы напомнить, что приобретение права влечет за собой и обязанности, в том числе и по оплате налога на общее имущество.

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен и читайте нас в Яндекс.Новостях!

Возможно ли отчуждение имущества в многоквартирном жилом доме? Например чердачного помещения?

В соответствии со ст.36 и п.2 ст.40 ЖК РФ

собственникам помещений в многоквартирном доме

принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не
являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного
помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки,
иное обслуживающее более
одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также
крыши,
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в
установленных
настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим
имуществом в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на
общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном
доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не
нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

.

То
есть, поскольку чердаки и тех пом. общего назначения являются
общим имуществом, которое может принадлежать всем собственникам дома

на праве долевой собственности.

Согласно ст. 38 ЖК РФ

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

То есть, при приобретении в собственность жилья к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Поэтому Вы вправе указать соответствующее положение в Договоре ДДУ.

В соответствии со ст. 25.1 закона о гос. рег. договоров ДДУ

На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство;

5) списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — жилье экономического класса), которые построены или строятся на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, переданных в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотреныФедеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства». Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.

Помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях:

1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство;

3) заключение лицом, которому земельный участок Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства передан в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора участия в долевом строительстве жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этого договора, либо с нарушением иных требований, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства».

То есть, Вы вправе зарегистрировать договора ДДУ, представив все вышеуказанные документы. При этом отказ в регистрации может быть только в вышеуказанных случаях.

Включение в договор положений о доле на общее имущ, в том числе на тех. пом. вполне законно и не может являться основанием для отказа в регистрации.

ТАким, образом, Вам следует правильно формулировать условия о переходе прав на общее имущ. в договоре и подавать док. на регистрацию.

В случае неправомерного отказа, Вы сможете обжаловать его в суде.

Смогу оказать услугу по составлению положений договора, жалобы а также проконсультировать по успешному решению вопроса в чате.

С уважением Ф. Тамара

ОП РФ: необходимо разработать алгоритм возврата общего имущества в многоквартирных домах законным собственникам во внесудебном порядке

По закону общее имущество в многоквартирном доме (МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (ст. 36 Жилищного кодекса). По решению общего собрания собственников помещений в МКД объекты общей собственности могут быть переданы в пользование иным лицам, но только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, осуществляется при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – закон о регистрации недвижимости).

Однако практика показывает, что общее имущество во многих МКД либо находится в собственности органов власти, причем право собственности зарегистрировано, а объект недвижимости внесен в реестр собственности города, например, либо передано ими третьим лицам (подвалы, к примеру, сдаются в аренду или продаются предпринимателям и т. д.). По данным Национального центра общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ Контроль» (далее – НП «ЖКХ Контроль»), помещения, относящиеся к общему имуществу, отчуждены в среднем в 15-20% многоквартирного жилого фонда административных центров субъектов РФ.

Причем такое неправомерное отчуждение имущества имеет место как в домах, изначально находившихся в государственной или муниципальной собственности, квартиры в которых впоследствии были приватизированы, так и в новостройках, для строительства которых привлекаются средства граждан, отметили эксперты в ходе состоявшегося вчера в Общественной палате РФ круглого стола. Хотя законом прямо установлено, что у участника долевой собственности одновременно с правом собственности на объект долевого строительства возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Необходимость исправления сложившейся ситуации подтверждена Правительством РФ – разработка мер по восстановлению законных прав собственников на общее имущество в МКД, в том числе по ранее совершенным сделкам, особенно в случае незаконного отчуждения такого имущества органами власти, включена в качестве одной из задач в Стратегию развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года.

Вправе ли любой собственник помещения в МКД подать заявление о проведении кадастрового учета земельного участка под домом, узнайте из материала «Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома» Энциклопедии решений интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ

Кроме того, о невозможности принадлежности общего имущества в МКД третьим лицам, не являющимся собственниками помещений в этом доме, говорится в ряде судебных решений. Так, суд отмечал, что нежилые помещения, имеющие признаки общего имущества, которые на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме не были определены как самостоятельный объект недвижимости для использования в целях, не связанных с обслуживанием более чем одной квартиры, даже в случае оформления органами власти права собственности на них и передачи в пользование третьим лицам, подлежат возврату в общедомовое имущество (постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2016 г. № А40-142132/2015).
Высшие суды указывали, что даже если право собственности на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 1 января 2017 года реестр включен в Единый государственный реестр недвижимости), это не означает прекращения права собственности жильцов дома на общее имущество, которое возникает у них в силу закона вне зависимости от регистрации в ЕГРП (Постановление Президиума ВАС РФ от 26 марта 2013 г. № 14828/12, определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10 февраля 2015 № 91-КГ14-5).
Тем не менее, как отметили в ходе мероприятия представители ТСЖ, далеко не все поданные жильцами МКД к органам власти или третьим лицам иски о прекращении права собственности на общее имущество удовлетворяются судами. К тому же рассмотрение соответствующих дел занимает довольно продолжительное время. Поэтому эксперты считают, что необходимо разработать алгоритм возвращения общедомового имущества законным владельцам во внесудебном порядке.

В некоторых регионах такая практика уже реализуется – благодаря деятельности комиссий или рабочих групп по защите прав собственников помещений в МКД в отношении общего имущества (в настоящее время созданы в 40 регионах страны), рассказал руководитель созданной НП «ЖКХ Контроль» межрегиональной комиссии по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений МКД в муниципальных образованиях и субъектах РФ Андрей Пинчуков. Так, комиссия или рабочая группа выявляет (в том числе по обращениям граждан) в составе государственной или муниципальной собственности помещения, обладающие признаками общего имущества МКД, и направляет в администрацию муниципалитета решение о признании отсутствующим права собственности муниципального образования на соответствующий объект. Администрация, в свою очередь, выносит распоряжение об исключении из реестра ошибочной записи о регистрации права (к примеру, распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 11 февраля 2016 г. № 164-рз) и передает его в соответствующее территориальное подразделение Росреестра. Таким образом в Санкт-Петербурге, например, за текущий год собственникам было возвращено около 300 помещений.

Однако не все управления Росреестра считают возможным изменение записи о госрегистрации права по такому основанию. Как отметила участвовавшая во вчерашнем обсуждении заместитель руководителя Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра Анна Волынцева, позиция ведомства базируется на норме закона, согласно которой зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 закона о регистрации недвижимости). Более того, она подчеркнула, что право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, возникает только с момента постановки участка на кадастровый учет. На вопрос о том, почему общее имущество, которое по своему определению предназначено для обслуживания иных помещений в доме, рассматривается Росреестром как самостоятельный объект недвижимости, представитель ведомства не ответила.

В связи с этим эксперты пришли к выводу о том, что нужно не только уточнить статус общего имущества МКД, чтобы он однозначно воспринимался всеми органами власти, в том числе регистратором, но и обязать муниципалитеты провести инвентаризацию данного имущества (технических помещений в самом доме, элементов благоустройства возле дома, а также участков, на которых расположены МКД).

В заключение первый заместитель председателя Комиссии ОП РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Светлана Разворотнева предложила создать совместную рабочую группу с Минстроем России и Росреестром для разработки мер по решению обсуждаемой проблемы.

Записи созданы 1260

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх