Перевод квартиры в нежилой фонд

Перевод жилого помещения в нежилой фонд

Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) в г. Москве регламентируется:

  • Жилищным кодексом РФ;
  • Постановлением Правительства Москвы № 382-ПП от 15.05.2007 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕГЛАМЕНТА ПОДГОТОВКИ ПО ПРИНЦИПУ «ОДНОГО ОКНА» УВЕДОМЛЕНИЯ О ПЕРЕВОДЕ (ОТКАЗЕ В ПЕРЕВОДЕ) ЖИЛОГО (НЕЖИЛОГО) ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ (ЖИЛОЕ) ПОМЕЩЕНИЕ»

В соответствии с данными нормативными актами жилое помещение, переводимое в нежилой фонд в соответствии все с тем же Жилищным кодексом РФ, должно удовлетворять следующим требованиям:

  • перевод квартир в нежилой фонд в нежилой фонд не допускается:
    • если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
    • если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
    • если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
  • Перевод жилого помещения в нежилой фонд разрешается только:
    • если квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
  • Перевод жилых помещений в нежилой фонд подразумевает под собой следующие виды работ:
    • внутренняя перепланировка помещения;
    • внутреннее переустройство помещения;
    • устройство отдельного входа в помещение;
    • смена функционального назначения помещения (непосредственно сам пере-вод)

Порядок перевода квартиры в нежилое помещение в г. Москве:

  1. Сбор необходимых документов БТИ:
    • Технический паспорт БТИ на переводимое помещение;
    • План этажей, которые находятся под и над переводимым помещением, а также план этажа, на котором расположено переводимое помещение.
  2. Техническое обследование помещения с разработкой Технического заключения о:
    • состоянии несущих и ограждающих конструкций;
    • возможности внутренней перепланировки помещения;
    • возможности внутреннего переустройства помещения;
    • возможности устройства отдельного входа;
    • возможности использования данного помещения под определенное функциональное назначение.
  3. Изготовление проектной документации, включающей в себя все необходимые разделы, такие как:
    • Архитектурно-строительная часть (АС);
    • Раздел «Конструктивные решения» (КР);
    • Раздел «Водоснабжение и канализация» (ВК);
    • Раздел «Отопление и вентиляция» (ОВ);
    • Раздел «Кондиционирование» (Конд.);
    • Раздел «Реконструктивные работы по фасаду» (РР);
    • Раздел «Электроснабжение и электрооборудование» (ЭОМ).
  4. Согласование проектной документации с уполномоченными органами:
    • Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры;
    • Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура);
    • Архитектурно-Планировочное Управление округа, района;
    • Региональный отдел Государственного Пожарного Надзора Главного Управления Министерства Чрезвычайных ситуаций России по г. Москве (пожарные);
    • Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (СЭС);
    • Компания Балансодержатель (ГУ ИС, ДЕЗ, ТСЖ, иные);
    • Автор-проектировщик здания, в котором находится помещение;
    • Проектные организации, наделённые полномочиями в согласовании проектов, в отсутствие автора проекта здания;
    • ОАО «МосЭнергоСбыт»;
    • ГУП «МосГаз»;
    • Москомнаследие (при необходимости).
    • ГУП «Московский городской трест геолого-геодезических и картографических работ».
  5. Получение выписки из ЕГРП (Единый государственный реестр прав) об отсутствии зарегистрированных граждан в данном помещении, а также об отсутствии обременения со стороны третьих лиц на данную квартиру.
  6. Сбор пакета документов, который необходим для подтверждения отсутствия задолженностей по квартплате.
  7. Сдача полного пакета документов на Межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда г. МосквыВНИМАНИЕ!Департамент жилищной политики и жилого фонда Москвы требует только:
    • заявление установленной формы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение;
    • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
    • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
    • поэтажный план дома (подъезда, этажа, типового этажа), в котором находится переводимое помещение;
    • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) в двух экземплярах;
    • доверенность, оформленная в установленном порядке, в случае обращения представителя заявителя.

    Все остальные вышеперечисленные документы требует Мосжилинспекция, куда Департамент пересылает полный пакет документов для согласования.

  8. Получение Выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с Выпиской из Протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г.Москвы о переводе жилой недвижимости в нежилое помещение.
  9. Осуществление ремонтно-строительных работ с вызовом председателя Управляющей компании и ведением Журнала ремонтно-строительных работ.
  10. Визирование всех требуемых Актов, в том числе Акта о выполненном переустройстве / перепланировке.
  11. Внесение изменений в исполнительную и техническую документацию (получение новых документов БТИ).
  12. Получение нового Свидетельства о Государственной Регистрации Права собственности на нежилое помещение.

Сложности, возникающие при согласовании перевода:

  1. Заглушка газа в переводимой квартире должна осуществляться только силами Мосгаза по специально разработанному проекту.
  2. При заглушка газа в переводимой квартире новый ввод газа в большинстве случаев происходит в квартиру сверху, то есть нужно согласие соседа.
  3. При устройстве отдельного входа Мосжилинспекция в ряде случаев требует согласие собственников жилья всего многоквартирного дома, так как затрагивается общедомовая собственность.
  4. При устройстве козырька над входом или уличного тамбура требуется согласие соседа сверху.
  5. При устройстве отдельного входа требуется выгородить внешний или внутренний тамбур глубиной не менее 1,20 метра.
  6. При устройстве крыльца и лестницы для отдельного входа необходимо учитывать все коммуникации, проходящие в месте данного устройства
  7. Ремонтно-строительные работы строго должны осуществляться строительной организацией, имеющей Свидетельство о допусках на конкретные виды работ (так называемое свидетельство СРО).

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд

Этапы / Цена, руб Срок исполнения, дни Примечание
ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ:
ТЗК (техническое заключение) от 25 000
Проект, в составе разделов:
Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000
Конструктивные решения (КР) от 15 000
Электропроект (ЭП) от 15 000
Водопровод и канализация (ВК) от 15 000
Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000
Кондиционирование (ОВиК) от 15 000
Реконструктивные работы (РР) от 55 000
5-30 в зависимости от метража и сложности перепланировки
Согласование:
— Роспотребнадзор
— ДЕЗ
— ОПС (отдел подземных сооружений)
— АПУ (ситуационный план)
— Экспертиза
— Наследие (при необходимости)
— ЕИРЦ
— Мосжилинспекция
от 250 000
Получение распоряжения
Департамента городского имущества (ДГИ)
90-150 РР-реконструктивные работы по фасаду Мосжилинспекция производит самостоятельно с ГлавАПУ Москомархитектуры.
Дополнительно:
Согласование собственников жилья
РЕМОНТНЫЕ РАБОТЫ
Ввод помещения в эксплуатацию.
Получение акта завершенного переустройства от 100 000
Выход инспектора Мосжилинспекции
Заказ/Получение Технического плана.
Внесение изменений в ГКН.
Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр) от 60 000
Официальные платежи

Перевод жилья в нежилой фонд

На первый взгляд Жилищным кодексом РФ четко установлен перечень документов, основания и порядок перевода в нежилое. Однако, те, кто сталкивался с переводом жилья в нежилой фонд, знает, что закон в местных администрациях трактуется по-своему.
Статья 22 Жилищного кодекса РФ устанавливает условия перевода жилого помещения в нежилое. Часть 2 статьи 22 Жилищного кодекса РФ говорит о том, что перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается:
1) если отсутствует техническая возможность оборудовать в помещения отдельный вход (не может быть использован в качестве такового вход в квартиру из общего подъезда),
2) если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (т.е. в квартире не может быть переведена в нежилое помещение одна из комнат, а также не должно быть прописанных в жилом помещении лиц по месту постоянного жительства),
3) если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (т.е. находится в ипотеке, под арестом и т.п.).
Объектами перевода могут быть квартиры на первых этажах многоквартирных домов, квартиры выше первого этажа, если под ними расположены нежилые помещения, либо отдельно стоящие жилые дома.
Если вышеуказанные условия соблюдаются, перед переводом помещения в нежилой фонд необходимо проверить: не проходят ли инженерные коммуникации под землей в том месте, где в планируете обустроить отдельный вход. Для этого нужно заказать в МП «Омскархитектура» выкопировку из генплана на ваш дом, либо взять его в вашем домоуправлении. Бывает, что инженерные сети проходят близко к дому тогда могут возникнуть проблемы с установкой крыльца. Так, фундаментальное крыльцо установить в этом месте владельцы инженерных коммуникация вряд ли вам разрешат, придется делать навесное металлическое, либо переносить инженерные коммуникации, что довольно затратно.

Итак, какие документы требуется предоставить в администрацию округа для перевода жилого помещения в нежилое помещение. Перечень их дан в статье 23 Жилищного кодекса РФ, это:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) технический паспорт жилого помещения;
4) поэтажный план дома, в котором находится жилое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Как правил о, администрация требует еще предоставить дополнительные документы, в том числе заключение Роспотребнадзора о возможности перевода жилого фонда в нежилой, комплекс мероприятий по безопасности дорожного движения, выкопировку из генплана и другие. Хотя частью 3 статьи 23 Жилищного кодекса строго установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений из жилых в нежилые, не вправе требовать предоставление других документов, кроме документов, установленных данной статьей.

Рассмотрение представленных документов производится комиссией, создаваемой при административных округах г. Омска. Решение Администрации округа о переводе или об отказе в переводе помещения принимается в течение 45 дней по результатам рассмотрения комиссией заявления и представленных к нему документов.
В соответствии со статьей 24 Жилищного кодекса РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае:
1) непредставления документов, определенных в ст. 23 ЖК РФ;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Законом не дается четких разъяснений, что понимать под «оформленным в установленном порядке проектом перепланировки и переустройства». Это приводит к тому, что каждый чиновник трактует данный пункт по-своему, и если отказывают заявителю в переводе жилого помещения в нежилое, то чаще всего ссылаются на это основание. Хотя могут отказать и по иным причинам. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 ст. 24 Жилищного кодекса РФ. Если отказ в переводе жилого помещения в нежилое не достаточно обоснован и не содержит ссылок на нормы права, его нужно обжаловать в судебном порядке.

Важно понимать, что получение распоряжения о переводе жилого помещения в нежилое не влечет автоматического изменения статуса помещения, если помещение требует проведения перепланировки и переустройства. Этот документ является основанием для проведения перепланировки, а окончание перевода жилого помещения в нежилое должно подтверждаться актом приемочной комиссии. Именно акт приемочной комиссии в силу ч.9 ст. 23 Жилищного кодекса РФ является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого помещения. Акт приемки не требуется, если помещение не нуждается в переустройстве и перепланировки и имеет отдельный вход, тогда Распоряжение о переводе помещения в нежилое будет является основанием для использования помещения в качестве нежилого.

Специалисты ЗАО «Омскстройпроект» готовы помочь вам перевести жилое помещение в нежилое, либо наоборот нежилое в жилое. При этом мы сами изготовим проект, согласуем его в необходимых инстанциях, оформим разрешение на перевод и ввод в эксплуатацию, вплоть до получения нового технического паспорта уже на переведенное помещение. При этом у нас вполне доступные цены и гарантированное качество выполнения работ.

Записи созданы 1260

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх