Банкротство застройщика при долевом строительстве

Содержание

Причины

Банкротство застройщика влечет за собой следующие причины:

  • изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
  • нарушение рабочего процесса;
  • резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.

Признаки проблемы

Основанием для беспокойства являются: приостановка работ, неготовность объекта к сдаче в срок, предусмотренный ДДУ. К косвенным признакам, свидетельствующим о проблемах, относятся:

  • прекращение прав на земельный участок, выделенный для объекта;
  • дом уже построен, но жилье не передается в течение длительного срока;
  • офис компании не работает, на телефонные звонки никто не отвечает.

Сначала необходимо обратиться с письменной претензией к подрядчику. Последующие действия зависят от стадии, в которой находится строительство и причине его приостановки. Если компания находится в стадии банкротства или уже признана несостоятельной, то необходимо сообщить в судебный орган о неисполненных обязательствах до вынесения окончательного решения.

Процедура

Банкротство застройщика, в зависимости от того, добровольная эта процедура или принудительная, имеет несколько стадий.

В случае добровольного объявления несостоятельности в соответствии с законом признание факта разорения устанавливается решением арбитражного суда. Обратиться в суд вправе конкурсный кредитор. Он предоставляет суду информацию о банкротстве строительной организации.

После того как суд выносит положительное решение о признании застройщика банкротом, должны быть выполнены предусмотренные ст. 28 Закона № 127-ФЗ процедуры.

На первом этапе назначается судебный исполняющий, который будет заниматься организацией ликвидационной комиссии. После этого заполняется форма № Р15001 для налогового органа. Данные о работающих в строительной компании сотрудниках за 3 месяца до ликвидации компании подаются в службу занятости. Работников письменно предупреждают об увольнении за 2 месяца. Затем информация о несостоятельности размещается в государственных печатных органах.

На следующем этапа имущество и средства застройщика распределяются в соответствии с очередностью, установленной законом.

После окончательного формирования финансового баланса подрядчик получает от ФНС выписку из Единого госреестра юридических лиц, свидетельствующую об окончательной ликвидации компании.

В каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, влияющие на процедуру банкротства застройщика.

Особенности процедуры

С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений…»

№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.

После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.

Далее:

  • устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
  • паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
  • рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
  • происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.

После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.

Ситуация при долевом строительстве

Каждый дольщик очень хочет получить от подрядчика готовую квартиру или возвратить вложенные в строительство дома деньги. Для этого необходимо знать, как проверить застройщика на банкротство и обезопасить себя на этапе подписания договора.

Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. определены права и обязанности дольщика. По этой причине при заключении договора между строительной компанией и дольщиком нужно правильно указывать наименование сторон.

Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором, так как в случае начала процедуры он получает по закону значительные преимущества по защите своих финансовых средств. Именно дольщик имеет первоочередное право на получение квартиры в будущем доме застройщика. Получить вместо квартиры денежную компенсацию дольщик может в третью очередь. В первую очередь деньги получают физические лица, здоровью которых во время работы у застройщика был нанесен вред, а затем выплачивают задолженность сотрудникам по заработной плате.

Когда в договоре вместо дольщика указан инвестор, то он относится к категории кредиторов, требования которых будут выполняться в последнюю очередь.

Если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или здание выкупается другим юридическим лицом, дольщик вправе претендовать на получение указанной в договоре квартиры. Но сделать это можно только после получения соответствующего решения судебного органа.

Не менее важно для дольщика, чтобы назначенный судом арбитражный управляющий правильно составил «Реестр о передаче в собственность помещений жилого типа».

Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.

Что делать дольщику при нарушении его прав

Арбитражный управляющий в течение 5 дней после утверждения решения уведомляет всех дольщиков о том, что было введено наблюдение или открыто конкурсное производство. Это позволяет дольщикам предъявлять свои требования к застройщику в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.

В зависимости от стадии банкротства подрядчика, у дольщика возникает несколько способов защитить свои права.

Обращение с заявлением об установлении требований в судебный орган

Участник вправе в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ подать заявление в арбитражный суд, в котором излагаются требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.

Если же до момента банкротства стороны подписали передаточный акт, то у дольщика есть право обратиться, в соответствии со ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, в арбитражный суд с просьбой о признании права собственности на помещение жилого типа.

Форма и содержание заявления, а также правила его подачи в арбитражный суд должны отвечать установленным ст. 125 и 126 АПК РФ нормам. За подачу иска нужно уплатить госпошлину в размере 6 тысяч рублей.

Копия иска и прилагаемые к нему документы нужно направить застройщику. По результатам рассмотрения иска судом выносится решение, на основании которого за дольщиком, в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, признается право собственности на жилое помещение.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Требование о передаче жилого помещения

При завершенном строительстве дома у дольщика есть право через арбитражный суд потребовать квартиру и включения его в реестр требований кредиторов ( ст. 201.1,п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

Предъявление денежного требования

Если застройщик отказывается исполнять договора на стадии конкурсного производства, то дольщик имеет право заявить одно из предусмотренных ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ) денежных требований:

  • возвратить уплаченные до расторжения договора деньги;
  • возместить убытки в виде причиненного застройщиком реального ущерба;
  • возвратить деньги после признания судом договора недействительным или незаключенным.

Способы передачи жилья дольщику

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права. Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Признание права собственности

Право собственности на свою недвижимость могут получить не все дольщики, так как такая проблема сейчас встречается повсеместно. Чаще всего застройщик, с которым дольщик заключает соответствующий договор признается банкротом до того, как было заключено это соглашение, либо оно не заключается вообще по причинам известным одному лишь застройщику. Что же делать в этих случаях?

Самым первым этапом является отследить на какой стадии банкротства находится застройщик, чтобы понять можно ли обращаться к нему напрямую. Например, это модно сделать на первой и второй стадии, а на третьей или четвертой уже нельзя.

Иногда застройщик по каким-то причинам не собирается оформлять признании права собственности дольщику, тогда дольщик вправе обратиться к арбитражному суду по делу о признании права собственности на квартиру. Однако опять-таки нужно учесть, стадию банкротства, и если это уже конкурсное производство, то поддаваться такая заявка пока не может. По объективным причинам, ведь судьба кооператива неизвестна.

Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2018 году: что изменилось

Давайте же поговорим о плюсах и минусах, а также спорных вопросах новых норм Закона о банкротстве. Мы разделили новые нормы на несколько блоков основных изменений.

1. Закон вводит нового участника дела о банкротстве застройщика – Фонд защиты прав граждан – участников строительства

Данное изменение вполне логично, вызвано изменениями в Закон № 214 и принятием специального закона о Фонде защиты прав граждан – участников строительства, на фонд возложены обязанности по финансированию мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и осуществление выплат за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам — участникам долевого строительства. Фонд начал свою работу с 20.10.2017 года, с этой даты застройщики обязаны были перечислять в фонд взносы в размере 1,2 % от цены ДДУ (неперечисление взноса являлось основанием для приостановления регистрации ДДУ). Проверить отчисления по вашему ДДУ вы можете на сайте фонда.

Законом о банкротстве данный фонд наделяется широкими полномочиями в рамках дела о банкротстве застройщике и даже больше.

На фонд возложены следующие полномочия в рамках банкротства:

  • аккредитация арбитражных управляющих в целях осуществления ими полномочий конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в деле о банкротстве застройщика;
  • обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом (в случае, если застройщиком были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в соответствии с Законом № 214;
  • право обращаться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика;
  • финансирование мероприятий по завершению строительства;
  • осуществление выплат участникам долевого строительства (в случае принятия собранием участников долевого строительства решения об обращении за выплатой).

2. Закон вводит понятие «участник долевого строительства»

Не будем цитировать закон о банкротстве. Укажем основные моменты.

Понятие участника долевого строительства, с одной стороны, расширено (под данное понятие теперь попадают также покупатели жилых помещений в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), с другой стороны, данное понятие ограничено тем, что под данное понятие подпадает только гражданин (не юридическое лицо и скорее всего не индивидуальный предприниматель), имеющий требование к застройщику на основании ДДУ, заключенного в соответствии с Законом № 214, по которому застройщиком осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, или внесший денежные средства по ДДУ на счет эскроу.

Получается, если деньги по ДДУ вносились на счет эскроу и застройщик не перечислил взнос в компенсационный фонд, то данный дольщик по смыслу Закона о банкротстве не является участником долевого строительства.

3. Закон исключает некоторые процедуры банкротства застройщика при долевом строительстве, которые к застройщику теперь не применяются

При банкротстве застройщика не применяется процедура наблюдения и финансового оздоровления. При признании заявления о признании застройщика банкротом обоснованным суд открывает сразу конкурсное производство в отношении застройщика сроком на 1 год (оно может быть продлено по ходатайству участников на 6 месяцев).

Данное нововведение направлено на сокращение сроков рассмотрения дел о банкротстве застройщиков. При этом в деле о банкротстве по-прежнему может быть применена процедура «внешнее управление» по общим правилам.

4. Закон вводит новые требования к конкурсному управляющему, который может участвовать в деле о банкротстве застройщиков

Для того чтобы пройти аккредитацию в фонде конкурсный управляющий должен соответствовать следующим критериям:

  1. Наличие стажа работы на руководящих должностях в сфере строительства и реконструкции объектов капитального строительства не менее трех лет либо осуществление обязанностей арбитражного управляющего в процедуре, применяемой в деле о банкротстве застройщика (не менее трех процедур)
  2. Отсутствие в течение 3 лет, предшествующих аккредитации, нарушений законодательства РФ о несостоятельности (банкротстве), приведших к существенному ущемлению прав кредиторов, необоснованному расходованию конкурсной массы застройщика, непропорциональному удовлетворению требований кредиторов, а также отсутствие случаев отстранения от исполнения обязанностей арбитражного управляющего, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением таких обязанностей.

5. Законом введен новый порядок включения в реестр требований участников строительства

Одним из последствий банкротства застройщика является то, что все требования кредиторов, в том числе участников долевого строительства, с момента введения процедуры конкурсного производства подлежат удовлетворению только в рамках дела о банкротстве, исполнительные производства прекращаются.

В настоящее время денежные требования и требования о передаче жилого помещения участников строительства подлежат предъявлению конкурсному управляющему, а не в суд. Конкурсный управляющий рассматривает данные требования и включает в реестр, о чем направляет уведомление дольщику. Стоит оговориться о том, какие требования являются денежными требованиями участников строительства. К ним закон относит:

  • требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
  • требования о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
  • требования о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
  • требования о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Иные денежные требования по-прежнему подлежат направлению в суд с предварительным направлением экземпляра заявления и документов арбитражному управляющему и должнику.

Законом установлен новый срок для включения в реестр – 3 (вместо 2 ранее в рамках конкурсного производства) месяца с даты получения уведомления от конкурсного управляющего о введении процедуры банкротства (а не даты публикации сведений), при этом данный срок может быть восстановлен по уважительным причинам.

Кроме того, в связи с неприменением к застройщику процедуры наблюдения и финансового оздоровления с 01.01.2018 года, поэтому процедура «конкурсного производства» может быть единственной, если суд не введет также процедуру внешнего управления (данная процедура вводится, если есть основания считать, что платежеспособность застройщика может быть восстановлена, но это редко), важно дольщику не пропустить данный срок.

Срок рассмотрения требований конкурсным управляющим – 30 рабочих дней. При этом застройщик не может направить арбитражному управляющему возражения относительно требований (такая процедура новым законом не предусмотрена). Если дольщик не согласен с решением конкурсного управляющего (отказом во включении или включении неполных требований) или не согласен застройщик, то они вправе в течение 15 рабочих дней с момента получения от управляющего уведомления подать возражения в суд. При этом данный срок исходя из буквального толкования нормы закона не подлежит восстановлению. Непонятна пока процедура обжалования бездействия арбитражного управляющего, нерассмотрения заявления в срок. Видимо, придется в этом случае также обращаться в суд с жалобой на бездействие арбитражного управляющего.

Что касается очередей кредиторов при банкротстве застройщика, они претерпели некоторые изменения в связи с появлением нового участника дела о банкротстве — Фонда.

Очереди при удовлетворении денежных требований к застройщику-банкроту:

Первая очередь: требованиям о возмещении вреда жизни или здоровью.

Вторая очередь: требования о выплате выходных пособий, заработной платы и вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

Третья очередь делится на 3 очереди:

  • денежные требования граждан — участников строительства, за исключением требований, указанных в других очередях;
  • требования Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплат гражданам — участникам долевого строительства;
  • денежные требования граждан — участников строительства по возмещению убытков;
  • требования иных кредиторов.

Стоит также сказать о других последствиях открытия процедуры конкурсного производства:

  • прекращается начисление пени и штрафов с этого момента, за исключением текущих платежей;
  • срок наступления обязательств, возникших до введения процедуры считается наступившим (то есть срок, указанный в договоре, уже не имеет значения);
  • вводятся ограничения при совершении сделок застройщиком, с момента открытия конкурсного производства их совершает от имени застройщика конкурсный управляющий, включая передачу квартир по актам дольщикам;
  • снимаются все аресты с имущества застройщика.

6. Законом введены новые нормы относительно завершения строительства и расчетов с кредиторами, имеющими требования о передаче жилых помещений

Теперь, помимо предусмотренных ранее, мер финансирования строительства:

  • привлечение нового застройщика, передача ему прав на объект незавершенного строительства (поиск нового застройщика осуществляет конкурсный управляющий);
  • передача объекта незавершенного строительства ЖСК, созданного участниками строительства, для завершения строительства;
  • передача введенных в эксплуатацию объектов недвижимости дольщикам.

Вводятся также новые меры обеспечения прав дольщиков жилых помещений:

  • финансирование строительства компенсационным фондом, в этом случае фонд также приобретает права требования участника долевого строительства к застройщику.
  • выплата фондом возмещения участникам строительства с дальнейшим приобретением прав требований участника долевого строительства к застройщику.

В соответствии с Законом о компенсационном фонде выплата фондом возмещения участнику осуществляется в размере уплаченной цены такого договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину — участнику долевого строительства, но не более 120 кв.м., и показателя средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которого определяется в период, в который был заключен договор.

При этом выплата возможна только в том случае, если по данному ДДУ застройщик произвел отчисления в фонд. Кроме того, физическое лицо, которое приобрело у юридического лица — участника долевого строительства право требования по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, не имеет права на получение возмещения по такому договору (то есть это ограничение относится к тем, кто приобрел после подачи заявления о признании застройщика банкротом права требования по договору уступки у юридического лица; к покупателям квартир по ДДУ напрямую от застройщика или по договору уступки, заключенному с физическими лицами, такое ограничение не применяется).

Решение о выборе способа дальнейшего финансирования, расчетов с участниками строительства принимается на общем собрании участников долевого строительства (по каждому многоквартирному дому в отдельности). И здесь нужно оговориться о новых правилах созыва этого собрания и кворуме.

Во-первых, теперь если участников строительства многоквартирного дома более 500, собрание может проводиться в заочной форме. Участники строительства обладают на собрании участников строительства числом голосов, пропорциональным размеру их денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений по отношению к общей сумме денежных требований и требований о передаче жилых помещений, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения собрания участников строительства.

Решения собрания участников строительства принимаются тремя четвертями голосов участников строительства, участвующих в голосовании по соответствующему вопросу (а не от всех участников строительства, как ранее).

Собрание участников строительства правомочно в случае, если в нем участвуют не менее трети от общего числа участников строительства, которые обладают более чем половиной голосов от общего числа голосов участников строительства.

Таким образом, в виду изменений порядка принятия важных решений общим собранием дольщиков мы рекомендуем участникам долевого строительства принимать активное участие в общих собраниях по делу о банкротстве застройщика, чтобы обеспечить защиту своих прав.

7. Законом введены нормы, защищающие права дольщиков, получивших фактически квартиры от застройщика, без подписания акта приема-передачи

Законодательно закреплено, что такие дольщики вправе обратиться в арбитражный суд для признания права собственности на данную квартиру, если на более 1/3 квартир многоквартирного дома уже зарегистрировали дольщики свое право собственности либо имеются вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности дольщиков.

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Кузнецов Алексей

Генеральный директор ООО «Юридическая компания «Деловой дом»,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

1

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

2

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

3

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

4

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

5

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

6

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый «подреестр» – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований «за реестром», что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)» (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. № Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б»).

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

1

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

2

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

3

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г. по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Нормативная база по теме

Долгое время он выступал в качестве универсальной инструкции, однако несколько лет назад его дополнили специальным параграфом 7 главы IX, посвященным нюансам процедуры банкротства фирм, осуществляющих постройку МКД. Читать данный раздел следует в совокупности с основополагающими правилами ФЗ-127, в дополнение с правилами арбитражного процесса, установленными АПК РФ.

Данный ФЗ (Закон) о банкротстве застройщика предусматривает ряд специфических процедур, по которым осуществляется банкротство. В отношении строительных организаций применяются две из них:

  • конкурсное производство – распределение активов фирмы;
  • внешнее управление – отстранение руководства и разработка решений по выходу из кризиса.

В новой редакции ФЗ процедуры наблюдения и финансового оздоровления в ходе банкротства застройщиков недопустимы.

Важно! Чаще всего застройщики банкротятся через конкурсное производство.

Ключевой фигурой в любом банкротном деле является арбитражный (конкурсный или внешний) управляющий. Это человек, имеющий специальное образование, состоящий в СРО и аккредитованный при Фонде защиты прав дольщиков. Для аккредитации ему необходимо подтвердить особые знания и навыки, что гарантирует правильный подход при распределении имущества. Он обладает всей информацией о состоянии дел застройщика, проводит собрания кредиторов и ведет арбитражное дело в суде от имени банкрота. Каждому дольщику необходимо иметь в виду контакты управляющего по своему делу.

Конкурсное производство

Данная формулировка обозначает, что застройщик банкрот, к нему нельзя применить никакие иные меры, кроме как поделить имущество и погасить имеющиеся долги. Данная процедура назначается определением арбитражного суда по результату рассмотрения заявления заинтересованного лица о банкротстве.

В ходе процедуры банкротства определяется круг кредиторов, перед которыми у застройщика имеются обязательства, размер их претензий и очередность погашения. Затем имущество застройщика перераспределяется между кредиторами в соответствии с установленным реестром.

К кредиторам застройщика как раз и относятся граждане-участники строительства, которые вправе требовать возврата вложенных денег либо (в некоторых случаях) передачи квартиры. Конкурсное производство при банкротстве в соответствии с законом длится 1 год, однако оно может быть неоднократно продлено. Кроме этого необходимо учитывать и время на рассмотрение заявления о признании банкротом.

Как проверить застройщика на банкротство

Важно! Дольщик должен проявить инициативу и самостоятельно узнать, не начат ли процесс банкротства его застройщика. Это поможет избежать потери денежных средств и квартиры.

После того, как председательствующий судья объявляет, что застройщик обанкротился, арбитражный управляющий обязуется известить кредиторов (дольщиков) об открытии банкротного дела. Управляющий рассылает уведомления всем дольщикам, сведения о которых передаст ему руководитель фирмы-застройщика.

Общее уведомление делается через размещение сообщения о банкротстве в газете «Коммерсантъ». На сайте данного издания можно просмотреть все сообщения о банкротстве, которые были опубликованы.

Для этого в поле поиска нужно написать ИНН или ОГРН застройщика, далее нажать кнопку «Найти». Если сведения были опубликованы, то сообщение отобразится на экране. Есть возможность распечатать его в версии PDF.

Еще один способ, как проверить застройщика на банкротство — через Мой.Арбитр – картотеку арбитражных дел. Для этого в поле «Участник дела» следует ввести ИНН, ОГРН или название застройщика, нажать «Найти» и из списка выбрать дело со значком «Б» — «банкротство».

Для получения указанных сведений регистрация на порталах не требуется, пошлина не взимается.

Что делать гражданам

Действия дольщика при банкротстве направлены на возврат уплаченных средств или получение готовой квартиры. Есть несколько способов, как гражданин может этого добиться. Ключевой вариант, если застройщик обанкротился – включение претензий в реестр кредиторов. Что именно делать дольщикам в этой ситуации:

Внимание! Требования дольщики предъявляют не в арбитражный суд, как при обычном банкротстве, а конкурсному управляющему. Если проигнорировать этот порядок, можно упустить драгоценные сроки возврата денег.

Заявление о включении в реестр

Это ключевой момент активности гражданина, к которому нужно подойти очень внимательно. Со дня получения уведомления о том, что застройщика признали банкротом, у дольщика есть три месяца на подготовку заявления, сбор документов и предъявление требований в реестр. Участник строительства вправе предъявить одно из двух требований:

  1. Если дом достроен, то дольщик может просить передать ему квартиру. Ознакомиться с шаблоном данного требования можно по этой ссылке.
  2. Если дом не достроен, то смысла просить о жилом помещении нет. Тогда дольщик может потребовать вернуть ему деньги, уплаченные по ДДУ. Образец заявления с таким требованием можно скачать здесь.

Заявленные требования включаются в соответствующий реестр, при этом реестр требований о выдаче квартир является обособленной частью общего реестра требований кредиторов.

Важно! Требование о передаче квартиры можно трансформировать в денежное требование при необходимости.

Требование составляется в свободной форме. Для подготовки можно использовать приведенные выше образцы. Документ должен включать следующие сведения:

  • кому – ФИО управляющего и его адрес;
  • наименование арбитражного суда и номер банкротного дела (по виду А00-00000/2018);
  • название обанкротившейся фирмы-застройщика;
  • данные дольщика-заявителя, в том числе ФИО, адрес, телефон;
  • в тексте заявления указывается номер ДДУ, дата его заключения, сведения о строящемся МКД, цена договора и сумма перечисленных денег, сведения о дате получения гражданином уведомления о банкротстве, сведения о том, что обязательства по передаче квартиры не исполнены;
  • далее в просительной части указывают требование – денежное или о передаче недвижимости;
  • перечень документов-приложений;
  • подпись дольщика и дата составления заявления.

К заявлению следует приложить следующие бумаги:

  • копию паспорта;
  • ДДУ с приложениями и всеми дополнениями;
  • документы об оплате договора.

Готовое заявление с приложениями необходимо передать конкурсному управляющему. Сделать это можно лично или посредством почтовой связи.

Важно! Если срок в 3 месяца для подачи уведомления пропущен по уважительной причине, его можно восстановить через арбитражный суд, ведущий банкротное дело.

Рассмотрение заявления

В течение 30 рабочих дней конкурсный управляющий рассматривает требование гражданина о включении в реестр при банкротстве. Он оценивает приложенные документы и решает, обосновано предъявленное требование или нет.

Всего может быть три варианта решений:

  • о признании претензии обоснованной и включении в реестр;
  • о включении неполной суммы;
  • если претензия не обоснована, то управляющий отказывает в ее включении.

Управляющий процедурой банкротства высылает участнику уведомление о принятом решении в течение 30 рабочих дней. Извещение отправят почтой на указанный адрес, поэтому контакты нужно прописать правильно. Если во включении требования отказали, то необходимо обратиться в арбитражный суд для обжалования решения управляющего. Суд может включить требование в реестр, если сочтет его обоснованным.

Требования участников строительства включаются в третью очередь реестра. Сначала закрываются вопросы по возмещению жизни и здоровью, затем производятся выплаты по трудовым договорам, и после этого внимание смещается на участников строительства.

Что делать дальше

Есть единственный вариант, что делать дольщику дальше, после включения его требований в реестр – участвовать в процедуре банкротства. Такой гражданин становится конкурсным кредитором, ему предоставляется право принимать участие в собраниях кредиторов по различным вопросам, возникающим в ходе дела. Выявляется несколько вариантов развития событий:

  1. Погашение требований за счет передачи кредиторам жилых помещений. Это рабочий вариант, как получить квартиру, если застройщик банкротится.
  2. Участники приняли решение просить суд о передаче им объекта незавершенного строительства, если дом не достроен – тогда они обращаются в суд с соответствующей просьбой.
  3. Если такого решения не принято, то управляющий производит расчеты с кредиторами за счет имеющейся денежной массы застройщика. Деньги для расчета с гражданами управляющий может получить также от продажи объекта строительства и земельного участка под ним.

При этом передача «незавершенки» допустима, если дольщики приняли решение о создании ЖСК из своего состава. В круг участников такого ЖСК при желании могут войти и третьи лица. Созданному кооперативу передаются права застройщика на строение и земельный участок под ним (аренда или собственность). Объединение граждан после завершения всех формальных процедур (регистрации прав на кооператив) будут своими силами достраивать МКД.

Внимание! Если до введения процедуры банкротства гражданин уже получил исполнительный лист, то ему все равно необходимо проходить описанную выше процедуру включения в реестр кредиторов. Погашение по исполнительным листам прекращается.

Какие еще есть варианты

Конкурсное производство – это не единственный способ защитить свои права, если застройщик банкрот. Разберем имеющиеся варианты реализации прав дольщика при банкротстве подробнее.

Возмещение из компенсационного фонда

Если ДДУ по строящемуся МКД был заключен с первым дольщиком после 20-го октября 2017 года, то застройщик обязан был перечислить в специальный Фонд защиты дольщиков 1,2% от цены каждого договора. Задача данного фонда состоит в реальной финансовой поддержке граждан, застройщик которых объявил себя банкротом. Фонд может выполнять следующие функции:

  • информационная поддержка граждан;
  • финансирование завершения строительства (если недострой передали ЖСК);
  • выплата возмещения пострадавшим гражданам за счет средств Фонда.

Если застройщик отчислял в Фонд взносы, последний автоматически становится участником дела о банкротстве. Граждане в ходе проведения собрания кредиторов принимают решение о получении денежной компенсации или финансировании достраивания МКД.

Решение о выплате компенсации направляется управляющим в Фонд, после чего дольщику следует подать:

  • заявление о выплате возмещения;
  • копию паспорта;
  • выписку из реестра требований, которую можно получить у управляющего.

В течение 10 дней пострадавший участник получит свои деньги.

Если дольщики решать достраивать дом, то Фонд также проведет все необходимые мероприятия на основании решения граждан.

Обращение к третьим лицам

Если неисполнение ДДУ было застраховано, то граждане вправе обратиться к страховщику о выплате страховой суммы. В страховую компанию потребуется представить соответствующее заявление, документы, удостоверяющие личность, и определение суда о признании застройщика банкротом.

В некоторых случаях исполнение ДДУ обеспечивает поручитель – банк. Если договор поручительства был заключен, то дольщик может обратиться с требованием к банку.

Если третьи лица отказываются выплачивать возмещение, то это повод обратиться в суд с исковым заявлением по соответствующему требованию.

Внимание! При получении возмещения от страховщика или поручителя право на выплату из компенсационного фонда аннулируется. Получить две выплаты по одному договору участия в строительстве нельзя.

Реестр обманутых дольщиков

В регионах страны создаются реестры обманутых дольщиков. Данные образования не являются компенсационными фондами и не гарантируют возмещение потерянных по ДДУ денег или квадратных метров. Однако с учетом остроты проблемы государственные органы оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в сложной ситуации.

Граждан включают в данные реестры не только в случае признания застройщика банкротом, но и при появлении признаков долгостроя или приостановлении строительства.

Преимущества вступления в данный реестр различаются в регионах. К основным можно отнести:

  • информационная и организационная помощь от местной власти по вопросу создания ЖСК;
  • распределение жилья из специального регионального фонда (при наличии);
  • поиск инвесторов для финансирования строительства.

Для включения в реестр дольщику нужно написать заявление и подать подтверждающие документы: ДДУ и бумаги о его оплате. В случае с банкротством потребуется также судебный акт.

Новшества 2019 года

Правила о долевом строительстве часто стараются поменять, усовершенствовать, чтобы добиться главной цели – защиты прав дольщиков. В период 2017-2019 годов ожидается ряд изменений условий долевого строительства.

В 2017 году в стране появился Фонд защиты дольщиков (компенсационный фонд), в который застройщики отчисляют процент от цены ДДУ на случай неисполнения обязательств. Механизм выплаты возмещений совершенствуется ежегодно.

2018 год ознаменовался ужесточением требований к застройщику. В частности:

  • теперь одно разрешение распространяется на строительство только одного объекта, а не нескольких;
  • ужесточились финансовые требования – застройщик обязан иметь на счете не менее 10% от фонда строительства;
  • ужесточился контроль за операциями застройщика со стороны банков.

В 2019 году планируется переход от действующей схемы оплаты строительства на эскроу-счета. Суть данного механизма в том, что дольщики перечисляют оплату по ДДУ на специальный банковский счет, деньги с которого не расходуются, а хранятся до завершения строительства. И только после передачи МКД собственникам застройщик получает свои деньги. Данные нововведения вступают в силу с 1 июля 2019 года и распространяются на все объекты застройщика без привязки к дате выдачи разрешения на строительство.

При всей защищенности описанного механизма, специалисты рынка недвижимости отмечают, что он может привести к удорожанию квартир.

Судебная практика

За счет приоритета прав дольщиков при банкротстве на уровне политики России судебная практика также стремится всесторонне защитить права граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Например, показательной является позиция высших инстанций о том, что срок на трансформацию требования о передаче помещений в денежное может быть восстановлен (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 4100/14) – такого лояльного отношения не наблюдается при рядовом банкротстве.

В самом начале правового регулирования долевого строительства участники многоэтажной застройки практически не были защищены от ситуации, когда застройщик не может исполнять свои обязательства. Сегодня же при банкротстве застройщика вполне реально защитить свои права, вернув деньги или получив готовую квартиру. Следует действовать четко в рамках закона по процедурам, изложенным в статье.

Подробнее про долевое строительство в 2019 году вы можете узнать далее.

Напоминаем, что на сайте вы можете записаться на бесплатную консультацию к юристу, чтобы узнать, что делать в вашей ситуации при банкротстве строительной компании или других проблемах с недвижимостью. Запись в специальной форме у консультанта.

Пишите ваши вопросы и будем очень благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Записи созданы 1260

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх